Inwestowanie w nieruchomości bez pieniędzy może się wydawać niewykonalne. Jednak na rynku znane są mechanizmy, które umożliwiają rozpoczęcie inwestycji. Nie warto zatem rezygnować z marzeń. Jeśli nie masz środków do inwestycji, a chcesz rozpocząć swoją przygodę jako inwestor na rynku nieruchomości, dowiedz się, w jaki sposób możesz zacząć.
Inwestowanie bez pieniędzy jest możliwe. Choć takie zestawienie wyrazów bardziej przypomina oksymoron, to wprawieni inwestorzy wiedzą, że działanie na rynku nieruchomości, jakoś trzeba rozpocząć. Nie każdy na początku swojej przygody dysponuje wysokim kapitałem. Rzeczywiście brak pieniędzy wymaga od inwestora więcej kreatywności oraz współpracy z innymi.
Spis treści
Czy da się inwestować bez pieniędzy?
Najpierw wyjaśnijmy, kim jest inwestor. To osoba, która inwestuje kapitał, mając na uwadze mniejsze, bądź większe ryzyko. Istnieją różne formy inwestowania, jedną z nich stwarza rynek nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości stało się niezwykle popularne w ostatnich latach. Wielu doświadczonych inwestorów, którzy podjęli się tej branży, informowało o swoich sukcesach, zachęcając innych do działań. Tym, co wyróżnia nieruchomości, jest łatwość w pozyskaniu funduszy na ich zakup. Ponadto nieruchomości dają niemal pewny zysk ze względu na fakt, że po prostu każdy człowiek potrzebuje miejsca do życia. Jest duży popyt na nieruchomości, choć zmienia się w zależności od warunków gospodarczych.
Sam rynek nieruchomości jest stosunkowo łatwo zrozumieć, po zapoznaniu się z mechanizmami, które regulują jego działanie. Istnieje przekonanie, że aby zostać inwestorem, trzeba być człowiekiem majętnym i wpływowym. Rzeczywiście takim osobom łatwiej jest zacząć, lecz inwestycje są możliwe także dla ludzi ze stosunkowo niskim kapitałem. Ważniejsze od pieniędzy jest odpowiednie przygotowanie do inwestycji i znajomość rynku. Pieniądze można pożyczyć, wejść w spółkę z partnerem. Ważne, by wiedzieć, jak je pomnożyć. Na tym polega inwestycja. Trzeba pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami. Nie tylko zakup nieruchomości kosztuje, ale i podatek od czynności cywilnoprawnych, remonty, czy notariusz.
Jak inwestować w nieruchomości?
Na początku drogi związanej z inwestycją w nieruchomości, warto określić plan inwestowania. Inwestować można bowiem na kilka sposobów. Nieruchomości można np. kupować i wynajmować, ale też kupować i odsprzedawać. Inwestorzy z dużym kapitałem mogą je nawet budować. Możliwe jest działanie na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. Przede wszystkim należy się zastanowić, w jakiego typu nieruchomości chcemy inwestować. To mogą być lokale użytkowe, czy mieszkalne. W przypadku nieruchomości komercyjnych inwestor powinien mieć dużą wiedzę, także w zakresie prawa. Takie nieruchomości dają pewny zysk na lata. Drugim kryterium wartym podkreślenia jest termin inwestycji. W nieruchomości można inwestować krótkoterminowo lub długoterminowo.
Wynajem krótkoterminowy dotyczy np. wynajmowania apartamentów turystom na kilka dni, czy tygodni. Krótkie pobyty w apartamencie są znacznie droższe niż wynajmowanie całego mieszkania z miesięcznym czynszem. Jednak opłacalność najmu krótkoterminowego bywa ryzykowna. Po pierwsze jest uzależniona od sytuacji na rynku turystycznym. Wystarczy np. pandemia i restrykcje, aby nieruchomość przestała zarabiać. Ponadto trzeba także doliczyć ewentualne koszty zniszczeń i obsługi mieszkania, ponieważ ktoś musi się nim opiekować i sprzątać. W przypadku najmu długoterminowego zajmują się tym najemcy nieruchomości. Niezależnie do podejścia do inwestycji, to lokalizacja stanowi jeden z najważniejszych czynników. Mieszkanie w centrum dużego miasta jest w stanie przynieść wyższe zyski niż najem krótkoterminowy w niezbyt atrakcyjnej okolicy.
Jak zacząć inwestować?
Rynek nieruchomości jest podatny na działanie zdarzeń losowych. Sytuacja na rynku może ulegać szybkim zmianom. Wystarczy pojawienie się korzystnego kredytu, z którego nagle skorzysta wiele osób, czy gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych, by zainteresowanie nieruchomościami zaczęło wzrastać, czy spadać. Inwestor musi przede wszystkim znaleźć okazyjne oferty. Poszukiwaniem okazji może się zająć sam lub skorzystać z usług osoby, która zajmuje się tym profesjonalnie. Bywa tak, że inwestowaniem zaczynają się zajmować osoby, które wcześniej działały w branży np. jako pośrednik nieruchomości. Zanim zaczniemy inwestować, konieczne jest zdobycie wiedzy i doświadczenia rynkowego. Dzięki temu inwestor jest w stanie dokładniej oszacować potencjał nieruchomości i przewidzieć wzrost inwestycji oraz ryzyko. Jednak pierwsze kroki w inwestycji są uzależnione od tego, jaką drogę wybierzemy.
Flipping nieruchomości
Flipping to rodzaj inwestycji, jaki ma miejsce na rynku wtórnym. Na czym polega flipping? Inwestor poszukuje okazyjnych nieruchomości, które da się kupić w niższej cenie. Jednak nie sama cena ma znaczenie. Ważna jest także ocena potencjału nieruchomości. Wartościowe mieszkania pod flipa są często do remontu. Bywa tak, że nieruchomość w oczach właściciela jest niewiele warta, lecz wprawiony inwestor wie, że wystarczy wyremontować ją niewielkim kosztem, by jej wartość rynkowa znacząco wzrosła. Flipping polega na zakupie, podniesieniu wartości nieruchomości i jej sprzedaży. Im taniej uda się kupić nieruchomość i podwyższyć jej wartość niskim kosztem, tym na większy zysk może liczyć inwestor.
Czasem udaje się kupić mieszkanie w dobrym stanie, które nawet nie wymaga generalnego remontu, a jedynie drobnych zmian. Kupując nieruchomość na flipa, można zarobić na inwestycji nawet do 30%. Flipping mieszkań to sposób inwestycji, którym zainteresowało się wiele osób niemających nic wspólnego z branżą nieruchomości i nieposiadających oszczędności. Dzięki popularności flippingu mieszkań nietrudno znaleźć inwestora, który zechce wziąć udział w tym przedsięwzięciu. Inwestorzy biorą również kredyty hipoteczne, które następnie spłacają po sprzedaży nieruchomości z zyskiem.
Czym jest deal sourcing? Okazje inwestycyjne
Wyżej wspomnieliśmy, że bardzo ważną kwestią w inwestycji w nieruchomości jest znalezienie najlepszych okazji. Osoby, które wiedzą, jak tych okazji szukać, mogą wykorzystać swoje umiejętności w zdobyciu funduszy na inwestycje w nieruchomości. Na rynku działają inwestorzy, którzy są w stanie sporo zapłacić za przekazanie okazji inwestycyjnych. Takie działania umożliwiają oswojenie się z rynkiem nieruchomości, budowanie kontaktów biznesowych i poznanie wykonawców. Specjalista od deal sourcingu powinien mieć wiedzę na temat różnego rodzaju nieruchomości i inwestycji. Innej okazji potrzebuje np. flipper, a innej inwestor, który chce zająć się najmem długoterminowym. Poprzez deal sourcing można pozyskać z czasem fundusze, a następnie zainwestować je w pierwszą nieruchomość.
Podnajem nieruchomości
Kwestie podnajmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 668.:
§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Podnajem polega na wynajęciu nieruchomości przez inwestora, a następnie podnajmie tej samej nieruchomości komuś innemu. Przykładowo pan Kowalski nr 1 wynajmuje mieszkanie, ale zamiast sam w nim mieszkać, wynajmuje je panu Kowalskiemu nr 2. Bardzo ważne jest to, by podnajem przebiegał za zgodą właściciela nieruchomości. W ofertach wynajmu i umowach często można spotkać się z informacją o zakazie podnajmowania. W ramach podnajmu inwestor zarabia na różnicy między tym, co płaci właścicielowi, a tym, co otrzymuje od wynajmującego, np. płaci 2000 zł miesięcznie właścicielowi (w tym czynsz dla spółdzielni), a sam uzyskuje od podnajemcy 3500 zł miesięcznie. Wówczas może operować 1500 zł. To korzystne rozwiązanie także dla osób, które np. wynajmują całe, kilkupokojowe mieszkania, a następnie podnajmują w nim pokoje. Aby zarabiać na podnajmie, trzeba sporządzić umowę podnajmu, która ureguluje wszelkie niejasności i zminimalizuje ryzyko ewentualnych sporów z właścicielem nieruchomości.
Inwestowanie razem z partnerem
Jeśli chcesz inwestować, lecz nie masz wystarczających środków i potrzebujesz wsparcia, możesz połączyć siły z kimś, kto dysponuje drugą połową kapitału, lub zwyczajnie większą częścią. Zysk z inwestycji wyraźnie spada, ponieważ trzeba dzielić go między dwie osoby. Pieniądze to nie wszystko. Jeśli jesteś w stanie wnieść do współpracy swój czas, wiedzę rynkową i doświadczenie, jesteś bardzo wartościowym partnerem. Współpraca może przebiegać na różne sposoby, np. opierać się na flippingu, czy stanowić przygotowywanie gotowców inwestycyjnych. Ważne jest jednak to, by znaleźć osobę godną zaufania, która będzie się wywiązywać z warunków współpracy.
Obsługa najmu nieruchomości
Możesz także zarobić na inwestycje, obsługując nieruchomości innych właścicieli. Wówczas otrzymujesz część zarobku właścicieli, którzy nie chcą się opiekować lokalem. Na czym polega obsługa nieruchomości? Na naprawianiu jej wyposażenia, przeprowadzaniu remontów, poszukiwaniu najemców. W zależności od ustaleń z właścicielami osoba obsługująca nieruchomości może zdobywać np. 10% kwoty najmu. Obsługa nie wymaga całodobowej aktywności, a przy posiadaniu pod swoją opieką kilku nieruchomości można wypracować zadowalający zysk.
Jak zdobyć pieniądze na inwestycje?
Jeśli powyższe sposoby na inwestycje w nieruchomości wydają się mało zadowalające, to warto zastanowić się nad pozyskaniem funduszy na “pełnoprawne” inwestycje.
- Pożyczka – nie trzeba od razu biec do banku. Fundusze można pożyczyć od osób bliskich, np. rodziny, czy znajomych. Aby nie czuli się pokrzywdzeni, można umówić się na odsetki, dzięki czemu oni również częściowo zarobią na Twojej inwestycji. Dla potwierdzenia wszystkich warunków warto sporządzić umowę pożyczki.
- Poszukiwanie inwestora – nietrudno jest znaleźć osoby, które same nie chcą się zajmować nieruchomościami, lecz znając możliwości zysku, chętnie w nie inwestują za ustalony procent. W tej branży umiejętności przekonania inwestora pasywnego są ważne. Możesz go znaleźć na eventach związanych z branżą nieruchomości, czy w sieci. Jeśli wyrobisz sobie reputację dobrego inwestora, możesz otrzymywać oferty bez własnej inicjatywy.
- Kredyt – jedną z opcji jest również wzięcie kredytu na mieszkanie. To może być kredyt hipoteczny, czy gotówkowy. To praktyka stosowana w szczególności we flippingu mieszkań. Inwestor bierze kredyt, kupuje nieruchomość, następnie ją sprzedaje i ma już fundusze na spłatę kredytu. W tej sytuacji jednak trzeba mieć wkład własny, zwykle ok. 20-30 tys. zł. Trzeba jednak dokładnie przeanalizować oferty banków i wybrać najkorzystniejszą. Problem pojawia się, gdy inwestor nie jest w stanie szybko znaleźć kupca na mieszkanie, a raty musi uiszczać.
Ceny mieszkań są na tyle wysokie, że ciężko jest odłożyć potrzebną do zakupu nieruchomości kwotę. Stopniowo można jednak gromadzić poduszkę finansową, mniejsze kwoty, które także mogą pomóc w inwestycji. Przy niższych kwotach w wysokości kilku tys. zł można podpisać umowę przedwstępną na okazyjną nieruchomość, a następnie znaleźć innego kupca z zyskiem. Po odłożeniu większej kwoty w wysokości kilkudziesięciu tysięcy (wkładu własnego) można już wziąć kredyt.
Kariera pośrednika nieruchomości
Wielu inwestorów zaczyna swoją karierę w klasycznym pośrednictwie nieruchomości. To sposób na pierwsze zdobycie pieniędzy na nieruchomościach i zyskanie doświadczenia. W trakcie pracy jako agent nieruchomości przyszły inwestor, zdobywa kontakty i poznaje wykonawców, którzy mogą odegrać kluczową rolę w jego przyszłych planach. Warto także korzystać z kursów oraz wiedzy współpracowników, którzy działają na rynku nieruchomości od lat.
