Flipping mieszkań to sposób na zarobienie pieniędzy poprzez inwestowanie w mieszkania z rynku wtórnego. Choć brzmi prosto, to wymaga doświadczenia i wiedzy z zakresu prawa. Brak odpowiedniego przygotowania może nieść ryzyko niskiego zwrotu z inwestycji. Na czym polega flipping mieszkaniowy?
Choć flipping wcale nie stanowi nowości na rynku nieruchomości, to w Polsce zjawisko to zaczęło się rozpowszechniać między rokiem 2016 a 2017. Tak wynika z artykułu „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”. Jest to sposób na szybkie wypracowanie zysku z inwestycji. Jednak powodzenie inwestowania na rynku jest uzależnione od wielu zmiennych, od samej sytuacji na rynku nieruchomości, cen materiałów remontowych, czy regulacji związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Jeśli sytuacja na rynku jest korzystna, realne staje się wypracowanie wysokich zysków.
Spis treści
Co to flipping?
Flipping nieruchomości to rodzaj inwestowania, w którym inwestor zwany flipperem kupuje nieruchomość w okazyjnej cenie, a następnie zwiększa jej wartość poprzez usunięcie defektów, czy wyremontowanie. Gdy mieszkanie stanie się atrakcyjniejsze niż w momencie zakupu przez flippra, jego wartość wzrasta, a inwestor może je sprzedać po znacznie wyższej cenie od ceny zakupu. W ten sposób flipper zarabia na różnicy między kwotą zakupu nieruchomości, a jej sprzedaży przy uwzględnieniu kosztów związanych ze zwiększeniem jej wartości.
Kluczowy we flippingu jest czas inwestycji, wynoszący ok. 20 tygodni. Jednak samo kupno i wyremontowanie mieszkania nie wystarczy, Ważne jest także odpowiednie zareklamowanie go. Dzięki temu możliwa jest sprzedaż po oczekiwanej kwocie. Lokal należy odpowiednio przygotować dla interesantów, udostępnić go na często odwiedzanych przez nabywców portalach, stworzyć atrakcyjne zdjęcia. Gdy inwestorowi uda się sprzedać mieszkanie, zyskuje on kolejne środki do zakupu następnych nieruchomości, na których także zarobi.
Flipper mieszkaniowy – kto to?
Tak naprawdę każdy, kto dysponuje środkami na zakup i remont mieszkań, może podjąć się flippingu. Wiele osób zajmuje się tym zawodowo. Co prawda, każdy może kupić mieszkanie i je odremontować, a następnie sprzedać z zyskiem. Flipperem jednak nazywamy kogoś, kto robi to powtarzalnie i w sposób zorganizowany. Osoby, które interesuje temat, lecz uważają, że nie posiadają odpowiednich kompetencji do tej branży, mogą współpracować z flipperami, jako inwestorzy. Flippingiem zwykle zajmują się osoby fizyczne, niektórzy decydują się jednak na założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Aby zostać fliperem, trzeba dysponować nie tylko pieniędzmi, ale i odpowiednimi kompetencjami, które pomagają w osiągnięciu sukcesu.
Przyszłego flippera powinna cechować zdolność do dokładnej analizy rynku nieruchomości. Ważna jest umiejętność analizy sytuacji rynkowej, oceny potencjału i trendów w danej lokalizacji. Potrzebna jest także umiejętność zarządzania finansami, analiza budżetu i kosztów związanych z zakupem, remontem. Wiedza na temat branży budowlanej także ma dużą wartość we flippingu. Pozwala oszacować koszty, wykorzystać zamienne rozwiązania, które pozwalają podwyższyć wartość mieszkania niskim kosztem przy jednoczesnym zachowaniu jego estetyki i wysokiej jakości wykonania. Flipper powinien być cierpliwy. Czasem trzeba długo czekać na klienta, który będzie w stanie zapłacić odpowiednio wysoką kwotę. Niezbędne są także umiejętności negocjacyjne i determinacja.
Jakie powinno być “mieszkanie pod flipa”?
Kluczowe w inwestycji jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości, która przyniesie zysk. Flipperzy poszukują mieszkań w niskiej cenie, w dobrej lokalizacji, które mają wysoki potencjał na zwiększenie ich wartości niewielkim kosztem. Zwykle poszukują mieszkań do remontu, czy lokali, które są zadłużone. Warto szukać mieszkań na flipa na aukcjach komorniczych, czy przetargach wspólnot mieszkaniowych. Często udaje się pozyskać dobrą ofertę od osób, które nie do końca zdają sobie sprawę z tego, jakie są obecnie ceny mieszkań.
Na niższe ceny sprzedaży decydują się także osoby, które muszą szybko dokonać transakcji, bo np. się wyprowadzają. Osoby, które mają wystarczającą wiedzę prawną, mogą zdecydować się na zakup mieszkania obciążonego prawnie, jeśli tylko jest szansa na uzyskanie z niego zysku. Choć flipping kojarzy się głównie z zakupem mieszkań z rynku pierwotnego, to oferty mogą także dotyczyć lokali deweloperskich, które są w pewien sposób wadliwe, nieatrakcyjne i klienci nie chcą ich kupić.
Flipper po zakupie mieszkania dąży do podwyższenia jego standardu. To może być remont generalny lub niewielki wymagający jedynie drobnych zmian i poprawek jak na przykład pomalowanie ścian. Często jest to jednak remont generalny wymagający np. zmiany instalacji, wymiany podłóg, zmiany ustawienia pokojów. Będąc flipperem, dobrze jest mieć zaprzyjaźnioną ekipę remontową, która doradzi w kwestii redukcji kosztów. Jeśli uda się znaleźć wyjątkowo atrakcyjną ofertę, to mieszkania nie wymagają żadnego remontu. Wszystko zależy od tego, za jaką kwotę uda się kupić mieszkanie, a następnie przekonać klienta do jego wyższej wartości. Niektóre mieszkania wystarczy po prostu posprzątać, czy przearanżować. Duże znaczenie ma odpowiedni marketing, udostępnienie mieszkania w widocznych miejscach oraz zastosowanie zasad home stagingu.
Pomoc home stagera
Homme stager to osoba, która profesjonalnie zajmuje się usługami z zakresu u uatrakcyjniania przestrzeni niewielkim kosztem. Z usług home stagera warto skorzystać w sytuacji, gdy mieszkanie nie wymaga generalnego remontu, a jedynie drobnego odświeżenia. Wówczas home stager aranżuje przestrzeń. Najpierw jednak przeprowadza oględziny mieszkania, próbuje odkryć jego wady oraz zalety. Wady stara się wyeliminować lub sprawić, że będą mniej uciążliwe. Zalety natomiast uwydatnia. Projektuje przestrzeń, tak by była przestronna i funkcjonalna. Dobiera meble, dekoracje, wymienia oświetlenie lub odnawia elementy wnętrza. Wdraża dodatki, zmienia ustawienia mebli, nadzoruje także drobne prace remontowe, np. zmianę kolorów ścian.
Gdzie szukać mieszkań pod flipa?
Aby flip mieszkania się opłacał, przede wszystkim trzeba szukać mieszkań w jak najniższych cenach i atrakcyjnych lokalizacjach. Flipper, który dysponuje umiejętnościami negocjacyjnymi, ma szansę zredukować koszty zarówno zakupu mieszkania, jak i jego remontu, czy innych kosztów związanych ze zwiększeniem jego atrakcyjności. Główny koszt związany jest jednak z zakupem samej nieruchomości. Gdzie szukać mieszkań w atrakcyjnych cenach, które mają duży potencjał na zwiększenie ich wartości? Mieszkania dostępne są oczywiście na popularnych portalach z ofertami sprzedaży nieruchomości. Warto je odświeżać i sprawdzać najnowsze oferty.
Korzystne jest także śledzenie licytacji. Często można w nich kupić mieszkania po obniżonej cenie rynkowej. Jednak często są to lokale zadłużonych właścicieli, co trzeba brać pod uwagę w analizie kosztów. Fliperzy mogą także nawiązać współpracę z agentami nieruchomości, którzy mają dostęp do atrakcyjnych ofert. Warto także śledzić ogłoszenia syndyków. Przy zakupie każdej nieruchomości trzeba mieć na uwadze pewne ryzyka prawne. Konieczne jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej pod kątem praw, roszczeń, ograniczeń, czy hipoteki.
Flipy mieszkaniowe – czy to się opłaca?
Fakt, czy flip mieszkania przyniesie zysk, uzależniony jest od ceny mieszkań, sytuacji na rynku nieruchomości, kosztów, jakie flipper poniesie w trakcie podwyższania wartości lokalu. Także źródło finansowania zakupu mieszkania ma znaczenie. Liczy się czas inwestycji i to, jak szybko uda się sprzedać lokal po jego zakupie. Najkorzystniejszą sytuacją dla flippera jest zakup mieszkania po wyjątkowo atrakcyjnej cenie i wykorzystania wzrostu cen na rynku mieszkań w momencie sprzedaży. Jednak nie zawsze jest tak kolorowo. Niektóre mieszkania wymagające kosztownego remontu nie schodzą po wyższej cenie. To oznacza dla flipera stratę. Dlatego tak ważny jest wybór mieszkań.
Najkorzystniejszy jest zakup nieruchomości w dobrej lokalizacji, która charakteryzuje się niską przestępczością, a i same budynki z zewnątrz wyglądają atrakcyjnie. Są zadbane, wokół jest czysto, a w sąsiedztwie znajdują się sklepy, poczta, szkoły, przystanki autobusowe. Wysokie zyski można wypracować, inwestując w nieruchomości w bardzo złym stanie. Można je kupić tanio, a następnie bardzo mocno podwyższyć ich wartość. Jednak trzeba wziąć pod uwagę przestrzeń wokół lokalu, sam budynek, fakt, czy posiada windę, stan klatki schodowej. W najlepszym przypadku flipper może uzyskać do 30% zwrotu z inwestycji. Po odliczeniu kosztów remontów bardziej realny jest jednak 20% zysk. Są to zwykle kwoty w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Flipping a podatki
Trzeba pamiętać, że flipping nie jest do końca zwolniony z podatków. Podatku nie muszą płacić osoby, które sprzedały mieszkanie najwcześniej 5 lat od roku jego kupienia. Płacić nie trzeba także podatku w razie przeznaczenia kapitału ze sprzedaży mieszkania w ciągu trzech lat w inną nieruchomość lub na własne cele mieszkaniowe. W przypadku osób prowadzących firmę konieczne jest płacenie podatku VAT.
Flip nieruchomości – ryzyko związane z inwestycją
Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, flipping również. Podejmując się inwestycji, trzeba dobrze znać prawo. Trzeba pamiętać, że osoby, które poszukują mieszkania, często przeznaczają na nie oszczędności całego życia i oczekują dobrej jakości wykonania. Robienie remontu niskim kosztem musi zapewniać bezpieczeństwo. Jeśli mieszkanie jest wadliwe, kupujący może żądać obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy.
Inwestując trzeba mieć na uwadze w szczególności ryzyko rynkowe. Wartość nieruchomości w każdym momencie może ulec zmianie w krótkim czasie, przez co flipper straci na sprzedaży. Ryzyko rozpoczyna się już w momencie finansowania zakupu nieruchomości. Inwestor musi pozyskać pieniądze z jakiegoś źródła, często jest to kredyt (czasem z prowizją za udzielenie kredytu w razie wcześniejszej spłaty). Jeśli nie uda się zarobić na sprzedaży nieruchomości, wówczas inwestor musi ponieść koszty kredytu i istnieje ryzyko zadłużenia. Czasem fliper może źle ocenić potencjał mieszkania, jak i konieczność przeprowadzania remontu. Może się okazać, że remont będzie zbyt kosztowny, a inwestycja się nie zwróci. Aby flipping był korzystny, nieruchomość trzeba sprzedać jak najszybciej. Jeśli nie znajdzie się klient w odpowiednim czasie, flipper ponosi koszty utrzymania nieruchomości, wówczas konieczne może się okazać zejście z ceny, co również przyniesie stratę.
Aby zacząć inwestycję we flip nieruchomości, Najpierw trzeba dysponować odpowiednią kwotą na zakup mieszkań. Skąd wziąć fundusze? Rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny lub znalezienie inwestora.
Krytyka flipperów
Fliperzy poddawani są często krytyce za swoją działalność. Zarzuty dotyczą głównie nieetycznych działań oraz szkodliwych społecznie. Zarzuca się im manipulację, w szczególności starszych i nieświadomych ludzi. Często w skrzynkach pocztowych można znaleźć ulotki sugerujące, że młoda para kupi mieszkanie za gotówkę w atrakcyjnej cenie, najlepiej do remontu. W rzeczywistości jest to sposób na poszukiwanie okazji innych ofert sprzedaży mieszkań przez flipperów. Osoby starsze, które nie do końca wiedzą, jakie są ceny na rynku mieszkań, a zależy im na szybkiej sprzedaży, mogą nabrać się na manipulacje i sprzedać mieszkanie znacznie taniej, wierząc, że w ten sposób pomagają na nowej drodze życia nowożeńcom. Inne zarzuty wobec flipperów obejmują ich oddziaływanie na rynek nieruchomości.
Jakie są skutki flippingu dla rynku nieruchomości?
Działania flipperów nie pozostają obojętne dla rynku nieruchomości. Krytycy wskazują na kreowanie nadmiernego popytu na nieruchomości, co przyczynia się do wzrostu cen. Osoby, które dysponują niższymi dochodami, mogą z tego powodu mieć trudności z zakupem mieszkania na własny użytek. Flipperzy koncentrują się głównie na odnowieniu nieruchomości jak najniższym kosztem, a zatem mogą zaniedbywać jej największe mankamenty, w postaci np. instalacji energetycznej. Można się więc spotkać z opiniami, że działania flipperów przyczyniają się do obniżenia jakości nieruchomości dostępnych na rynku.
