Mimo wyraźnego sygnału z banku centralnego, rynek pierwotny nieruchomości pozostaje w letargu. Majowa obniżka stóp procentowych nie przyniosła spodziewanego ożywienia, a klienci wciąż przyjmują postawę wyczekującą.
Sprzedaż rośnie nieśmiało, ale to nie przełom
Na dziesięciu największych rynkach w Polsce sprzedaż nowych mieszkań wzrosła w maju o 8,4 proc. w porównaniu z kwietniem. Brzmi nieźle? Tyle że nadal mówimy o wyniku gorszym niż ten z marca. W praktyce oznacza to, że impuls w postaci niższych stóp procentowych nie zadziałał tak, jak zakładali optymiści. Kupujący nie ruszyli tłumnie do biur sprzedaży, a rynek wciąż przypomina scenę przed spektaklem – aktorzy czekają, kurtyna się nie podnosi.
– Obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na gwałtowny wzrost popytu – komentuje Robert Chojnacki z portalu Tabelaofert.pl. Rynek pozostaje rynkiem kupującego. Niby coś się dzieje, ale trudno mówić o realnym poruszeniu. Ceny nowych mieszkań tylko nieznacznie drgnęły – średnio o 0,59 proc., osiągając poziom 14 170 zł za metr kwadratowy. Przy czym ten wzrost nie ma nic wspólnego z podnoszeniem stawek – wynika wyłącznie z wejścia do sprzedaży droższych inwestycji.
Deweloperzy szukają elastyczności, nie okazji do podwyżek
Widać wyraźnie, że firmy deweloperskie ostrożnie zarządzają cennikami. W maju więcej z nich zdecydowało się na obniżki (5,5 proc. ofert), niż na podwyżki (3,3 proc.). To najniższy odsetek podwyżek od roku – i zarazem sygnał, że głównym celem jest dziś sprzedaż tego, co już jest gotowe. Korekty w górę są wyjątkami, a nie regułą.
Jednocześnie nowe inwestycje często startują z wyższą ceną, co nie wynika z chciwości, a z realiów – zaostrzone wymogi techniczne, droższe materiały, bardziej rygorystyczne normy. Równowaga cenowa to raczej wynik zmiennych proporcji między ofertami, niż rzeczywistej presji inflacyjnej na rynku pierwotnym.
Ciekawą anomalię pokazało Trójmiasto – wzrost średniej ceny o 4 proc. do poziomu 16 086 zł wynikał wyłącznie z wejścia nowych, kosztowniejszych lokali. Z kolei w dotychczasowej ofercie liczba podwyżek i obniżek była równa. Taką samą sytuację zaobserwowano w aglomeracji śląskiej, gdzie mimo przewagi obniżek średnia cena wzrosła o 3,1 proc.
Różnice regionalne i nerwowe czekanie na kolejny ruch RPP
Niektóre miasta odnotowały niewielki wzrost cen – jak Szczecin czy Kraków – choć w tym drugim przypadku średnia utrzymała się dokładnie na poziomie z poprzedniego miesiąca. We Wrocławiu, Bydgoszczy, Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Lublinie ceny lekko spadły. Nie są to jednak zmiany, które wskazywałyby na poważną korektę – raczej chwilowe przesunięcia wywołane strukturą oferty.
Co ciekawe, w ujęciu rocznym rynek wciąż rośnie. Średnie ceny nowych mieszkań są o ponad 8 proc. wyższe niż przed rokiem. Aglomeracja śląska zanotowała wzrost aż o 24,8 proc. Trójmiasto – 13,9 proc., a Bydgoszcz – 13,8 proc. I tylko Łódź wyłamała się z tego trendu – ze spadkiem cen o 4,2 proc. rok do roku. Powód? Duża podaż nowych mieszkań i działające – jak w podręczniku – prawo popytu i podaży.
Deweloperzy reagują błyskawicznie. W maju 2025 roku więcej mieszkań taniało niż drożało, podczas gdy jeszcze rok wcześniej sytuacja była odwrotna: wtedy to niemal 10 proc. ofert podrożało, a tylko 2,3 proc. zostało przecenionych. Dziś rynek nie pozwala na windowanie cen – nie przy tej niepewności, nie przy tej kalkulacji.
Klienci patrzą na stopy procentowe jak na zegar – każdy ruch Rady Polityki Pieniężnej może uruchomić nowe scenariusze. W tej sytuacji – kiedy dominuje niepewność, a banki promują głównie oferty z wysokim stałym oprocentowaniem – odłożenie decyzji o zakupie staje się logicznym wyborem. Zakup mieszkania to nie wyścig. To szachy. A teraz wszyscy czekają, kto wykona kolejny ruch.
Źródło: rp.pl
