Czy wiesz kto to deweloper? Na czym polega działalność deweloperska? Sprawdź

Deweloper to inwestor, który jest ważną postacią w branży budowlanej. W skrócie zajmuje się zakupem gruntu, budowaniem nieruchomości oraz jego wynajmem lub sprzedażą. Sprawdź, kim jest deweloper pod względem prawnym oraz jakie są jego obowiązki.

Deweloper jest związany z sektorem nieruchomości, który rozwija się bardzo dynamicznie. Według danych, w ciągu ostatnich 10 lat ponad 1 mln mieszkań zostało oddanych do użytku przez firmy deweloperskie. Jak wskazuje GUS, w styczniu 2023 roku deweloperzy przekazali do eksploatacji 10,4 tys. mieszkań, a więc o 16,1% więcej niż przed rokiem. Z poniższego artykułu dowiesz się, kim jest deweloper, jakie są jego zadania i obowiązki, oraz jak wygląda cała działalność deweloperska.

Deweloper – kim jest? Definicja

Deweloper to przedsiębiorca, który podejmuje się inwestycji na rynku nieruchomości. Współpracuje ze specjalistami i przeprowadza cały proces inwestycyjny, począwszy od zakupu odpowiedniego gruntu i uzyskania źródła finansowania budowy, po projekt architektoniczno-budowlany, budowę nieruchomości, sprzedaż mieszkań lub wynajem lokalów. Od takiego przedsiębiorcy zależy realizacja i sam sukces przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper zarabia, kiedy sformalizuje sprzedaż mieszkań, domu jednorodzinnego i lokalu komercyjnego bądź ich wynajem.

Jeśli chodzi o definicję prawną, znajdziemy ją w ustawie o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego:

„deweloper – przedsiębiorcę w rozumieniu art. 431 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 i 2320), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie;”.

Deweloper musi więc prowadzić działalność gospodarczą, aby zyskać odpowiedzialność prawną podczas realizacji inwestycji w branży nieruchomości. Jego wiarygodność względem klientów zyskuje również poprzez wpis do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Deweloper – kluczowe zadania i odpowiedzialności

Rola dewelopera nie ogranicza się tylko do budowania. Deweloper musi planować, zarządzać i nadzorować projekt budowlany od etapu zakupu gruntu aż po sprzedaż gotowych nieruchomości. Pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniej działki, który musi być strategicznie przemyślany. To deweloper odpowiada za analizę lokalizacji, ocenę potencjału danej działki oraz zbadanie, jakie są możliwości budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Deweloper musi również zdobyć wszelkie pozwolenia, które umożliwią rozpoczęcie inwestycji. Następnie przechodzi do etapu projektowania, w którym współpracuje z architektami, inżynierami oraz specjalistami z branży budowlanej. Istotnym elementem działalności deweloperskiej jest także zarządzanie budową, czyli nadzór nad postępem prac, jakością wykonania i zgodnością z projektem.

Po zakończeniu budowy deweloper odpowiada za sprzedaż lub wynajem obiektu. W tym momencie jego zadaniem jest odpowiednie przygotowanie oferty dla potencjalnych klientów, zarządzanie procesem sprzedaży oraz rozwiązywanie ewentualnych problemów związanych z budynkiem, takich jak usuwanie usterek.

Deweloper a prawo własności nieruchomości

Decydującym momentem w działalności deweloperskiej jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Do momentu, kiedy umowa nie jest jeszcze podpisana, właścicielem nieruchomości jest deweloper. Kluczowe są tu ustalenia względem całego procesu sprzedaży i zakupu między zainteresowanymi stronami. Deweloper na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a następnie przekazania tego prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper a finansowanie projektu

Kolejnym kluczowym aspektem działalności dewelopera jest finansowanie inwestycji. Realizacja dużego projektu budowlanego wymaga ogromnych nakładów finansowych. Dlatego deweloperzy często korzystają z różnych form finansowania, takich jak kredyty bankowe, inwestorzy prywatni czy emisja obligacji. Ważnym elementem jest zarządzanie ryzykiem finansowym. Deweloper musi ocenić, jakie ryzyko wiąże się z danym projektem, zarówno pod kątem kosztów, jak i potencjalnych zysków.

Jednym z istotnych narzędzi w finansowaniu jest przedwstępna sprzedaż mieszkań, która pozwala deweloperowi zdobyć fundusze na wcześniejszym etapie projektu. Klienci, którzy decydują się na zakup mieszkania jeszcze przed zakończeniem budowy, wpłacają zaliczki, które deweloper może przeznaczyć na dalszą realizację inwestycji. Z tego względu, deweloperzy muszą dbać o transparentność i zaufanie klientów, ponieważ wszelkie opóźnienia czy problemy na etapie budowy mogą znacząco wpłynąć na reputację firmy.

Typy deweloperów

W zależności od specjalizacji i rodzaju wykonywanych projektów deweloper dzieli się na różne warianty. Na rynku występuje:

deweloper mieszkaniowy – najczęściej występujący typ dewelopera, który zajmuje się budową obiektu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
deweloper komercyjny – w tym modelu spotyka się inwestorów budujących obiekty komercyjne, o różnym przeznaczeniu np. budynki usługowe, handlowe, rekreacyjno-wypoczynkowe;
predeweloper – takim mianem nazywa się przedsiębiorcę, który zajmuje się głównie gruntami – planem zagospodarowania czy modyfikacjami związanymi z podziałem działki oraz jej istotą prawną. Zwykle nie zajmują się budową nieruchomości, a samą odsprzedażą gruntów.

Ustawa deweloperska

Wszelkie procesy i obowiązki względem działalności dewelopera regulowane są przez przepisy ustawy deweloperskiej. Jest to ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która dotyczy nabywcy z rynku pierwotnego.

W przepisach ustawy znajdziemy zakres działania podmiotu, jakim jest deweloper oraz wszelkie zobowiązania względem podpisanej umowy. W ogólnym znaczeniu deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości i regulacji stanu prawnego (prawo własności zostaje przeniesione na kupującego), a nabywca jest zobligowany do wpłaty określonej sumy pieniędzy. Wpisanie takich roszczeń do księgi wieczystej chroni nabywcę w sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera.

Przepisy ustalają zakres zawieranych umów oraz elementy wymagane w transakcji. Przykładem jest prospekt informacyjny. Co to jest? W przypadku strony inwestującej, jaką jest deweloper, to cenny dokument wzmacniający jego wiarygodność. Prospekt informacyjny dotyczy informacji takich jak:

dokładne dane dewelopera;
opis doświadczenia dewelopera;
informacje związane z nieruchomością i całym przedsięwzięciem (przykładowo numer działki, numer księgi wieczystej, akt planowania przestrzennego, informacje o pozwoleniu na budowę, harmonogram prac budowlanych itp.);
cena nieruchomości wraz z informacją o jej powierzchni użytkowej oraz cechach szczególnych (typu liczba pięter).

Jest to cenne źródło wiedzy dla nabywcy o samej nieruchomości. Może się z niego dowiedzieć nie tylko o samej specyfice danego obiektu, ale również wziąć pod uwagę jego otoczenie (np. zaplanowane inwestycje w obrębie wybranej nieruchomości). Jeśli deweloper zataił lub wykorzystał nieprawdziwe informacje, grozi mu kara grzywny lub pozbawienia wolności.

Ważne jest też, aby deweloper przedstawił kupującemu stan finansowo-prawny projektu. Jeśli nabywca nie otrzymał takiego dokumentu oraz inwestor nie dostarczył prospektu, przysługuje mu prawo do odstąpienia od umowy.

Według ustawy deweloperskiej, na żądanie nabywcy deweloper powinien przedstawić dokumenty takie jak:

stan nieruchomości, który obrazuje analiza ksiąg wieczystych;
wygląd projektu architektoniczno-budowlanego nieruchomości;
sprawozdanie finansowe dewelopera z ostatnich dwóch lat;
kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej

1 lipca 2022 weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiany te miały na celu ochronę nabywcy w pod względem prawnym i finansowym. Najważniejszymi zmianami w tej ustawie jest:

stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jako zabezpieczenie finansowe nabywców;
ustalenie możliwości odmowy odbioru nieruchomości, która wynika z jej wady lub odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie zdecyduje się na usunięcie usterki (ma on 14 dni na to, aby w formie pisemnej złożyć oświadczenie o uznaniu lub odmowie uznania wad);
obowiązkowy prospekt informacyjny dla nabywcy;
określenie opłaty rezerwacyjnej, która nie może być wyższa niż 1% ceny nieruchomości;
większy nadzór nad środkami dewelopera, pochodzącymi z mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz ścisłe powiązanie harmonogramu budowy i płatności.

Najistotniejszą zmianą zarówno dla dewelopera, jak i nabywcy jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Z jednej strony to ochrona finansowa kupujących, a z drugiej dodatkowe obowiązki dla inwestora. Na konto funduszu deweloper przekazuje składkę odprowadzaną od każdej wpłaty nabywcy przekazanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Szukasz pracy? Sprawdź koniecznie nasze oferty pracy w Częstochowie

Umowa deweloperska – co to jest?

Umowa deweloperska to niejako zabezpieczenie prawne dla dewelopera i klienta. Reguluje ona warunki współpracy i obowiązki obu stron. Dokładną definicję umowy deweloperskiej zawiera ustawa deweloperska, w myśl której:

„umowa deweloperska – umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa;”.

To właśnie w umowie deweloperskiej umieszcza się zobowiązanie przekazania przez dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na osobę, która taką nieruchomość zakupiła.

Najważniejsze kwestie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska to ważny dokument prawny, który dotyczy poważnego przedsięwzięcia. W grę wchodzą duże fundusze, dlatego obie strony powinny być odpowiednio zabezpieczone. Przy zakupie mieszkania czy innego lokalu zawsze należy zwrócić uwagę na treść umowy. Przed przygotowaniem dokumentów deweloper powinien przekazać potencjalnemu kupującemu wszystkie informacje związane z budową (harmonogramy, koszty, plany budynku). Nabywca ma prawo w terminie odbioru mieszkania ocenić wykonane prace i stan nieruchomości. Błędy i usterki powinny być umieszczone w protokole.

Po zapoznaniu się z najważniejszymi informacjami dotyczącymi stanu nieruchomości, na ogół przygotowuje się umowę przedwstępną, która zawiera zobowiązanie do podpisania tego ostatecznego dokumentu.

W przypadku umowy deweloperskiej mamy do czynienia z aktem notarialnym. Wiąże się to więc z wydatkami wynikającymi z opłacenia notariusza czy z innych kosztów sądowych. Na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się obie strony do realizacji konkretnych działań. Umieszcza się w niej informację, że w przypadku dewelopera dojdzie do przeniesienia praw własności na nabywców nieruchomości po zakończeniu realizacji inwestycji. Z drugiej strony nabywca oświadcza o uregulowaniu świadczenia pieniężnego. Ważna będzie też wysokość wpłaty kupujących nieruchomość oraz forma jej realizacji (np. w ratach).

Na czym polega działalność deweloperska?

Deweloper może prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą albo działać w formie spółki prawnej osobowej lub kapitałowej. Charakterystyką dla takiej działalności jest wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany, a samo przedsięwzięcie deweloperskie prowadzone jest w celach zarobkowych. Proces ten obejmuje cały szereg działań, które mieszczą się w zakresie obowiązków dewelopera.

Przedsięwzięcie deweloperskie

Obejmuje poszczególne kroki podejmowane w celu budowy i sprzedaży nieruchomości, a następnie przeniesienie prawa własności na klienta. Według najnowszej ustawy deweloperskiej pojęcie to tłumaczy się jako:

„przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3, obejmujący w szczególności:
a) budowę lub przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
b) czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane budowa lub przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a tej ustawy, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, oraz
c) czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami;”.

Ogólnie rzecz biorąc, deweloper inwestuje w duże przedsięwzięcie na rynku nieruchomości. Dotyczy to nowych mieszkań, jak i domów jednorodzinnych. Jeśli deweloper podjął decyzję o realizacji przedsięwzięcia, najpierw decyduje się na zakup odpowiedniego gruntu. Następnie zakres jego obowiązków obejmuje uzyskanie pozwoleń na budowę oraz załatwienie innych formalności związanych z nieruchomością. Po otrzymaniu wymaganych dokumentów na zakupionej działce we współpracy ze specjalistami (np. architektem) powstaje uwzględniony w projekcie obiekt. Po ukończeniu budowy przedsiębiorca wystawia ją na sprzedaż.

Zawód dewelopera – czy warto?

Teoretycznie deweloper to zawód, który może wykonywać każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą. W rzeczywistości w takiej branży poradzą sobie tylko takie osoby, które dysponują odpowiednim kapitałem oraz znajomością rynku nieruchomości, szczególnie tego lokalnego. W skali całego kraju jest on na tyle dynamiczny, że aby utrzymać się w sektorze deweloperskim, trzeba dobrze zabezpieczyć źródła finansowania budowy, współpracować z odpowiednimi specjalistami, prowadzić dokładny nadzór budowy oraz wszystkich pozostałych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zachętą to działania w tej branży mogą być wizje dużego zysku. Jednak to, ile zarabia deweloper, zależy od bardzo wielu kwestii – wszystkich kosztów inwestycji oraz ceny jej ostatecznej sprzedaży. Ponadto na rynku pierwotnym stosowane są negocjacyjne rabaty dla nabywców nieruchomości, które mogą nieco obniżyć ostateczny zysk dewelopera. Zanim przedsiębiorca podejmie się konkretnej inwestycji, powinien wziąć pod uwagę nie tylko zarobek, ale i ryzyko utraty kapitału ze względu na dynamikę rynku nieruchomości.

Wyzwania na rynku nieruchomości dla deweloperów

Praca dewelopera jest dynamiczna i pełna wyzwań, zwłaszcza na coraz bardziej konkurencyjnym rynku nieruchomości. Zmieniające się regulacje prawne, rosnące ceny materiałów budowlanych oraz fluktuacje popytu sprawiają, że deweloperzy muszą być elastyczni i szybko reagować na zmieniające się warunki. Przykładem wyzwań może być konieczność spełnienia coraz bardziej restrykcyjnych norm ekologicznych oraz rosnące oczekiwania klientów, którzy poszukują nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań w swoich nowych domach i mieszkaniach. Deweloperzy muszą również radzić sobie z ograniczeniami dotyczącymi terenów budowlanych, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie konkurencja o atrakcyjne grunty jest bardzo duża.

Ważnym elementem zarządzania wyzwaniami jest umiejętność długoterminowego planowania, tak aby minimalizować ryzyko związane z nieprzewidywalnymi zmianami na rynku. Przykładem mogą być inwestycje w rozwijające się dzielnice miast, które w przyszłości mogą stać się bardziej atrakcyjne, co zwiększy wartość nieruchomości.

Rola dewelopera w kształtowaniu miejskiej przestrzeni

Deweloperzy odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu przestrzeni miejskiej i wpływają na to, jak miasta się rozwijają. Ich decyzje dotyczące wyboru lokalizacji i rodzaju inwestycji mają długoterminowy wpływ na lokalne społeczności. Wzrost zainteresowania deweloperów projektami rewitalizacyjnymi przyczynia się do odnowy zaniedbanych dzielnic, co może przynieść korzyści zarówno mieszkańcom, jak i lokalnym biznesom.

Wielu deweloperów stara się inwestować w budynki mieszkalne i komercyjne, które są zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju, dbając o ochronę środowiska, minimalizowanie zużycia energii oraz tworzenie przyjaznej przestrzeni do życia. Działania takie, jak budowanie nowoczesnych osiedli z terenami zielonymi i udogodnieniami dla mieszkańców, stają się standardem w działalności deweloperskiej.

Przyszłość rynku deweloperskiego – trendy i innowacje

Zarówno w Polsce, jak i na świecie, deweloperzy muszą być świadomi nadchodzących trendów i innowacji. Technologie smart home, które jeszcze kilka lat temu były luksusem, dziś stają się standardem w nowych inwestycjach. Nowoczesne rozwiązania takie jak zdalne sterowanie ogrzewaniem, oświetleniem, a nawet zamkami w drzwiach przyciągają klientów, którzy poszukują komfortowych i innowacyjnych mieszkań.

Kolejnym ważnym trendem jest rosnące znaczenie budownictwa ekologicznego. Deweloperzy coraz częściej inwestują w technologie pozwalające na obniżenie zużycia energii i wody, a także w systemy recyklingu odpadów. Zrównoważone inwestycje to nie tylko przyszłość, ale również element, który przyciąga świadomych klientów, którzy chcą mieszkać w budynkach przyjaznych środowisku.

Etapy realizacji inwestycji deweloperskiej – od zakupu działki do odbioru kluczy

Proces deweloperski to złożone przedsięwzięcie, które wymaga nie tylko dużego kapitału, ale także precyzyjnego planowania i znajomości rynku. Pierwszym etapem jest wybór odpowiedniego gruntu – lokalizacja, przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego i dostęp do mediów to kluczowe kwestie. Następnie deweloper przystępuje do projektowania inwestycji i uzyskania niezbędnych pozwoleń, co często trwa kilka miesięcy. Budowa to faza, w której ryzyko kosztów i opóźnień jest największe. Dopiero po jej zakończeniu następuje sprzedaż lokali i przekazanie ich nabywcom, często wraz z procedurami odbioru technicznego i wprowadzeniem wspólnoty mieszkaniowej.

Ryzyko w działalności deweloperskiej – jak się przed nim zabezpieczyć?

Branża deweloperska wiąże się z wieloma rodzajami ryzyka – od finansowego po prawne. Zmienność stóp procentowych, inflacja czy nagłe wahania popytu na rynku mieszkaniowym mogą istotnie wpłynąć na rentowność projektu. Deweloperzy zabezpieczają się przed tym, korzystając z analiz rynkowych, finansowania etapowego oraz dokładnego harmonogramowania inwestycji. Coraz częściej stosuje się też ubezpieczenia inwestycji i współpracę z renomowanymi wykonawcami. Znaczenie mają również relacje z bankami i klientami – brak przejrzystości lub niedotrzymanie obietnic może skutkować utratą zaufania, a nawet sankcjami prawnymi.

Źródło zdjęcia: https://pl.123rf.com/photo_108588663_businessman-holding-house-miniature-on-hand-in-office.html

Oceń artykuł

0/5 (0)