Zaliczka a zadatek to dwa pojęcia, które znacznie się od siebie różnią. Niestety dosyć często stosuje się je naprzemiennie, a takie podejście może być bardzo kosztowne w trakcie rozwiązywania umowy. Czym różni się zaliczka od zadatku? Co podlega zwrotowi?
Jednymi z często mylonych zagadnień są zaliczka a zadatek. W obu przypadkach możemy mówić o pewnym zabezpieczeniu w zawieraniu umowy na wypadek jej nagłego rozwiązania. Jedna ze stron umowy wpłaca ustaloną część całej należnej kwoty jeszcze przed wykonaniem usługi lub nabyciem towaru. Aby udokumentować wstępną transakcję, często stosuje się tzw. fakturę zaliczkową. Dzięki temu wykonawca i klient są zabezpieczeni przed pracą na marne lub stratą środków. Jaka istnieje różnica między zadatkiem a zaliczką? Czy możliwy jest zwrot zaliczki lub zadatku? Jeśli tak, to w jakiej kwocie? Która z tych form jest bezpieczniejsza?
Spis treści
Zaliczka a zadatek – czym są?
Zamawiając wykonanie jakiejś usługi, możemy się spotkać z zaliczką i zadatkiem. Przypuśćmy, że zlecasz stolarzowi wykonanie mebli do swojego nowego mieszkania. Usługobiorca bardzo często będzie wymagał wpłacenia zaliczki, która może zostać przeznaczona na zakup materiałów lub stanowić pewną formę rozbicia kosztów na raty dla zamawiającego. Zaliczka to przede wszystkim kwota na pokrycie przyszłych zobowiązań, które wynikają z zawartej umowy. Definicja zaliczki nie jest jednoznacznie ujęta w przepisach prawa cywilnego, a ujęcie jej w umowie jest bardziej nieformalne.
Podstawowa różnica między zadatkiem a zaliczką to bezpieczeństwo transakcji. Zadatek bowiem, jest oficjalnym terminem zdefiniowanym w artykule 394. Kodeksu cywilnego:
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jak widzisz, zadatek w postaci pieniężnej zabezpiecza interesy zlecającego i wykonującego usługę. Jeżeli umowa zawarta z klientem zostanie zerwana z jego winy, wpłacona kwota pozostaje w kieszeni wykonawcy. Jeżeli natomiast winowajcą będzie wykonawca, wpłacającemu zadatek przysługuje zwrot zadatku w wysokości dwukrotnie wyższej. A zatem czym się różni zaliczka od zadatku? Przede wszystkim gwarancją wykonania przedmiotu umowy. Co ciekawe zadatek może mieć także charakter rzeczowy, nawet gdy przedmiotem umowy jest świadczenie pieniężne.
Zadatek a zaliczka – różnice i podobieństwa
Pojęcie zaliczki a zadatku to nie tylko różnice. Obie te formy związane z zabezpieczeniem umowy charakteryzują się wpłatą części całego zobowiązania już na samym początku. To znaczy, że zaliczkę i zadatek wpłaca się przed wykonaniem usługi lub dokonaniem ostatecznej transakcji. Na tym podobieństwa się nie kończą.
Zarówno zaliczka, jak i zadatek w Kodeksie cywilnym – stanowią część ostatecznego zobowiązania finansowego. Jeżeli umowa między dwiema stronami została wypełniona bez zarzutu, zaliczkę i zadatek zalicza się na poczet świadczenia usługi i ceny towaru. Przykład? Jeżeli wpłacasz 1000 złotych zaliczki za wykonanie kompletu mebli wartego 10 000 złotych, będziesz musiał/musiała dopłacić pozostałe 9 000 zł.
Zadatek a zaliczka – zwrot
Jak już wspomnieliśmy, podstawowa różnica między zaliczką a zadatkiem to kwestia zabezpieczenia interesów przez obie strony umowy. Zaliczkę stosuje się raczej jako pewien rodzaj rezerwacji produktu i usługi, ponieważ niedopełnienie warunków umowy nie wiąże się z konsekwencjami finansowymi (zazwyczaj). W tym przypadku zaliczkę najczęściej się po prostu zwraca. W przypadku zadatku natomiast rodzi on pewne zobowiązania. Można go albo stracić, albo musieć wypłacić klientowi jego podwójną wartość w przypadku rozwiązania umowy. O sytuacji zwrotu zadatku mówi nam dalsza część Art. 394. Kodeksu cywilnego.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – co jest bezpieczniejsze?
Formę zaliczki i zadatku wykorzystuje się w wielu umowach kupna, sprzedaży lub wykonania usługi. Powinniśmy zwracać uwagę na zapisy przedstawionego nam dokumentu, ponieważ wybór złej formy zabezpieczenia może nas słono kosztować. Dobrym przykładem takiej sytuacji, jest wybór między zadatkiem a zaliczką przy kupnie mieszkania.
Przyjmijmy, że podpisujesz umowę kupna mieszkania, wpłacając stosowną zaliczkę, która została ustalona w treści umowy. Wiesz, ile musisz zapłacić za nowe lokum, znasz kwotę podatku od nieruchomości i podejmujesz próbę pozyskania dodatkowych środków finansowych w banku. Jeżeli sprzedający otrzyma lepszą ofertę, może zerwać umowę i zwrócić Ci wpłaconą wcześniej zaliczkę, ponieważ zaliczka podlega zwrotowi. Teoretycznie nie stracisz, jednak wszystkie Twoje starania o dodatkową gotówkę poszły na marne. Gdy w grę wchodzi zadatek na zakup nieruchomości, sytuacja wygląda nieco inaczej w momencie gdy jedna ze stron nie wykona umowy.
Zadatek a zaliczka – co podlega zwrotowi o podwójnej wartości?
Co jeśli wpłacasz zadatek na zakup nieruchomości, a sprzedający się rozmyśli? Druga strona umowy musi liczyć się z konsekwencjami finansowymi. Jeżeli wpłacisz zadatek w wysokości np. 10% wartości mieszkania, a sprzedający doprowadził do niewykonania umowy, nie wywiązując się z warunków umowy z jego winy – będzie musiał zwrócić dwukrotną wartość Twojego zadatku. To dla niego ogromna strata, która często nie będzie warta dogadywania się z innym kupującym. Dlatego w przypadku zadatku mówimy o zabezpieczeniu każdej strony umowy do wykonania usługi.
W przypadku zaliczki na zakup samochodu zadziała ona w podobny sposób. Wyobraź sobie, że znajdujesz świetną ofertę sprzedaży interesującego Cię auta, postanawiasz sprzedać swój samochód, podpisując przedwstępną umowę i wpłacając zaliczkę. Kontrahent może znaleźć lepszego klienta, zwrócić Ci zaliczkę i pozostawić bez środka transportu. W takim przypadku sprzedający ma obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, natomiast zaliczkę należy zwrócić w takiej samej kwocie, w jakiej została wpłacona nawet w przypadku odstąpienia od umowy nie z naszej winy. Możemy przyjąć, że zadatek jest wykorzystywany tam, gdzie zaufanie nie wystarczy. Jeśli chcesz mieć pewność, że umowa zostanie zrealizowana przez każdą ze stron umowy, otrzymany zadatek powinien być tego gwarantem.
Zadatek – ile procent wartości?
Osoby podpisujące umowy przedsprzedaży często zastanawiają się, jak ustalić wartość zaliczki i zadatku. Warto wspomnieć, że nie ustalono w prawie ich konkretnej wartości procentowej. Wszystko zależy jednak od tego co jest przedmiotem umowy. Najczęściej przyjmuje się, że odpowiednia wysokość zadatku, czyli wcześniejszej wpłaty to około 10% wartości przedmiotu umowy. Kupując mieszkanie za 300 000 złotych, najczęściej wpłacisz 30 000 złotych zadatku. W przypadku gdy umowa zostanie rozwiązana nie z twojej winy, sprzedający musi zwrócić Ci tę kwotę w podwójnej wysokości. Zazwyczaj gdy umowa przedwstępna nie może być zrealizowana przez każdą ze stron umowy, można dojść do porozumienia i wyznaczenie dodatkowego terminu realizacji umowy lub rozwiązanie umowy w zgodzie i zwrot zadatku.
Kiedy można zatrzymać zadatek lub zaliczkę?
Jak wynika z przedstawionej przez nas tabeli, w wielu przypadkach, gdy następuje niewykonanie umowy, zadatek lub zaliczka powinny zostać zwrócone w wysokości zależnej od sytuacji. Kiedy nie trzeba dokonywać zwrotu zadatku? Możemy wymienić dwa przypadki:
- wpłacony zadatek zostaje zachowany przez wykonującego usługę, gdy za zerwanie umowy klient ponosi odpowiedzialność;
- w analogicznej sytuacji zaliczka powinna zostać zwrócona klientowi, jednak w niektórych przypadkach nie musi do tego dojść. Jeżeli klient ponosi całą winę za niewykonanie umowy, a wykonawca poniósł już koszty np. produkcji zamówionego sprzętu – może ubiegać się o zwrot poniesionych już kosztów za zamówiony towar lub odszkodowanie (gdy zerwanie umowy oznacza straty na poczet wykonywanej umowy dla wykonawcy).
Zaliczka i zadatek a podatki
Podatek dochodowy nie ma znaczenia w przypadku wykonania umowy z udziałem zadatku i zaliczki, zanim transakcja w pełni nie zostanie zrealizowana. Obowiązek odprowadzenia go powstaje dopiero po zaksięgowaniu faktury końcowej. Zatem zadatek i zaliczka stają się przychodem w momencie pełnego dokonania usługi.
Natomiast jeśli chodzi o podatek VAT, to obowiązuje on już w momencie otrzymania zaliczki lub zadatku. Mówi nam o tym art. 19a. ust. 8 ustawy o VAT:
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
Są jednak wyjątki od tego przepisu. Wpłacona zaliczka i zadatek nie mają wpływu na ich opodatkowanie VAT w miesiącu, w którym zostały wypłacone w razie usług związanych z dostawą energii, telekomunikacją, najmem, dzierżawą, leasingiem, obsługą prawną i biurową i innymi określonymi w ust. 1b; 10a i 11 Art. 19a.
