Użytkowanie wieczyste pozwala na korzystanie z gruntu, który teoretycznie nie należy do jego użytkownika. Obecnie prawo uznawane jest za relikt przeszłości, lecz wciąż funkcjonuje. Dowiedz się, czym jest użytkowanie wieczyste, jakie prawa nadaje użytkownikowi gruntu i z jakimi kosztami się wiąże.
Kwestie użytkowania wieczystego regulują obecnie przepisy Kodeksu cywilnego. Jest to jedno z praw rzeczowych, czyli takich, które określają zasady prawa własności i współwłasności. Na ich podstawie rozpatruje się prawo do rzeczy, czy zwierząt. Użytkowanie wieczyste stanowi plan wykorzystania nieruchomości, która faktycznie nie należy do osoby, lecz do Skarbu Państwa. Z tego względu też użytkowanie wieczyste wiąże się z opłatami. Czym dokładnie jest użytkowanie wieczyste?
Spis treści
Użytkowanie wieczyste – co to takiego?
Użytkowanie wieczyste polega na tym, że Skarb Państwa, województwo, powiat, czy gmina oddaje w użytkowanie nieruchomość osobie prawnej lub fizycznej na czas określony. Przepisy prawa w sprawie użytkowania wieczystego zostały wprowadzone ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z dnia 14 lipca 1961 roku. Koncepcja ziem nadanych z tytułu użytkowania wieczystego wywodzi się z rzymskiego prawa dzierżawy wieczystej. Także w PRL-u panowała zasada zakładająca, że grunty powinny należeć do państwa. Użytkowanie wieczyste do końca lat 80. stanowiło jedyny sposób na uzyskanie gruntu państwowego w mieście.
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Jak wyżej wspomniano, obecnie funkcjonujące użytkowanie wieczyste jest regulowane przez Kodeks cywilny, konkretnie art. 232-243, przez ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz ustawą z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przepisy zakładają, że użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem do gruntu z pominięciem innych osób w granicach określonych przez ustawy. Ziemią można w rezultacie zarządzać w podobnym zakresie, co w przypadku prawa własności nieruchomości, gdyż przepisy daleko określają granice użytkowania.
Prawa do użytkowania wieczystego
Użytkownik wieczysty, czyli osoba będąca w posiadaniu praw do użytkowania ziemi, może rozporządzać gruntem w sposób ograniczony, jednak z wyłączeniem osób trzecich. Nabyte prawo do użytkowania wieczystego można uzyskać poprzez sprzedaż, czy dziedziczenie. Użytkownik wieczysty nie tylko ma prawo do gruntu, lecz także postawionej na nim nieruchomości.
Aby uzyskać prawo użytkowania wieczystego, należy zawrzeć umowę, dla której przewidziano szczególną formę, czyli akt notarialny. Prawo o użytkowaniu wieczystym należy ująć także w księdze wieczystej nieruchomości.
Stronami umowy są:
- Skarb Państwa, gmina, powiat, województwo, związek jednostek samorządu terytorialnego,
- użytkownik wieczysty – osoba fizyczna, prawna, jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej. Użytkownikiem może zostać również cudzoziemiec, jednak dopiero po udzieleniu zgody przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Myśląc o użytkowaniu wieczystym, należy mieć na uwadze, że podmiot, który oddaje prawa do użytkowania i tak wciąż pozostaje właścicielem gruntu. Z tego powodu pobiera za ziemię opłatę roczną od użytkownika wieczystego.
Prawa użytkownika wieczystego są zbliżone do praw właściciela gruntu. Użytkownik może korzystać z ziemi swobodnie, może także sprzedać prawo, obciążyć i ująć w testamencie. Prawo podlega także egzekucji. Użytkownicy wieczyści zachowują prawo własności co do budynków posadowionych na gruncie, jaki użytkuje. Ma także prawo pierwszeństwa w razie wykupu ziemi z postawionymi budynkami.
Umowa nadająca prawo do użytkowania wieczystego jest kluczowym dokumentem, który określa prawa użytkownika do ziemi. Dokument zawiera informacje co do prawa w zakresie sposobu wykorzystania ziemi, np. w celu budowy osiedla.
Prawo do użytkowania wieczystego jest specyficznym prawem, które ani nie stanowi własności (brak bezwzględnego charakteru) ani nie stanowi prawa ograniczonego rzeczowego ze względu na obszerny zakres użytkowania.
Prawo do użytkowania wieczystego – ograniczenia w czasie
Prawo użytkowania wieczystego najczęściej jest nadawane na czas 99 lat. Możliwość zawarcia umowy na czas krótszy musi być podyktowana szczególnymi sytuacjami. Jednak nawet gdy wystąpią, ziemia zostaje oddana w użytkowanie na długi czas, ponieważ nie może być on krótszy niż 40 lat. Okoliczności mogą stanowić wszelkie zagrożenia dla prawa. Gdy upłynie termin użytkowania wieczystego uwzględniony w pierwszej umowie, to istnieje możliwość przedłużenia okresu użytkowania. Mając na uwadze takie żądanie, należy zgłosić ten fakt w ciągu 5 lat przed końcem terminu. Okres użytkowania można wówczas przedłużyć o kolejne 40 do 99 lat.
Opłata za użytkowanie wieczyste
Aby zdecydować się na taką formę wykorzystania gruntu, należy mieć na uwadze zamiar wniesienia opłaty jednorazowej i opłat corocznych. Różne są wysokości opłaty jednorazowej, może ona wynieść od 15% do 25% wartości nieruchomości. Później przez cały okres użytkowania ziemi konieczne jest wpłacenie opłaty raz do roku do 31 marca. Opłat dokonuje się z góry za dany rok. W przypadku, gdy użytkownik dokona sprzedaży prawa wieczystego, to ponosi koszt opłaty rocznej obowiązującej za czas do dnia sprzedaży. Pozostały termin pozostaje już w kwestii płatności nowego nabywcy. Warto zaznaczyć, ze wysokość opłat corocznych może się zmieniać ze względu na zmienną wartość nieruchomości. Takie rozwiązanie jest zatem korzystne dla osób, które nie mają możliwości kupna nieruchomości za jedną transakcją ze względu na wysoką cenę.
Użytkowanie wieczyste a własność
- Prawo własności nieruchomości jest bezterminowe, a po śmierci właściciela zostaje włączone do spadku po nim. Użytkowanie wieczyste jak już wyżej wspomniano, podlega dziedziczeniu, jednak wszelkie czynności związane z jego użytkowaniem trwają przez określony czas. Można ten czas przedłużyć, lecz należy o tym pamiętać – prawo użytkowania wieczystego jest terminowe.
- Prawo własności nie podlega opłacie. Natomiast prawo do użytkowania wieczystego wiąże się z opłatą wstępną i opłatami rocznymi, które mogą ulegać zmianom.
- Możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdarza się, że przekształcenie użytkowania wieczystego wychodzi z inicjatywy ustawodawcy. Od dnia 1 stycznia 2019 r. ułatwione jest także przekształcenie nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe z budynkami niezwiązanymi funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową. Prawa własności nie da się przekształcić w prawo użytkowania wieczystego.
- Prawo własności od prawa użytkowania wieczystego odróżnia także zakres uprawnień. Właściciel może rozporządzać swoim gruntem wedle własnego uznania. Użytkownik wieczysty musi mieć na uwadze ograniczenia narzucone przez umowę nadania prawa. W swoich działaniach uzależniony jest od właściciela.
- W przypadku prawa użytkowania wieczystego przedmiotem umowy może być wyłącznie nieruchomość gruntowa:
- grunty skarbu państwa położone w granicach administracyjnych miast,
- grunty (własność skarbu państwa) położone poza granicami miast, ale połączonych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i włączonych w realizację zadań miastowych,
- grunty stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków.
Własność może natomiast obejmować wszelkie nieruchomości, także budynki, jak i rzeczy ruchome w postaci wyposażenia domu, sprzętów, oraz praw np. autorskich.
Jak obliczyć opłatę za użytkowanie wieczyste?
Po wniesieniu opłaty jednorazowej pora na opłaty coroczne. Stawka opłat corocznych za prawo użytkowania wieczystego gruntu jest uzależniona od wartości rynkowej nieruchomości oraz jej przeznaczenia. I tak stawka wynosi:
- 0,3% wartości od nieruchomości, w przypadku przeznaczenia na cele związane z obronnością, budową obiektów sakralnych, działalnością charytatywną;
- 1% od wartości nieruchomości w przypadku przeznaczenia na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową;
- 2% od wartości nieruchomości w przypadku przeznaczenia na działalność turystyczną;
- 3% od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych.
Użytkowanie wieczyste stanowi echo komunistycznego systemu prawnego. Choć wciąż się je stosuje, to powoli pamięć o nim zanika, co widać w stopniowym ograniczaniu prawem użytkowania wieczystego, które coraz częściej przekształcane jest we własność.
