Umowa najmu okazjonalnego: przepisy i wzór do pobrania. Jak chroni właściciela?

Umowa najmu okazjonalnego to rozwiązanie, które coraz częściej pojawia się na rynku nieruchomości, zapewniając właścicielom lokali większe bezpieczeństwo. W przeciwieństwie do standardowego najmu, ta forma umowy pozwala na szybszą i skuteczniejszą egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu w przypadku problematycznych lokatorów. Jednak zanim zdecydujesz się na podpisanie takiego dokumentu, warto dokładnie poznać jego warunki, wymagane załączniki oraz prawa i obowiązki obu stron.

Wielu właścicieli mieszkań obawia się wynajmu swojej nieruchomości, ponieważ przepisy o ochronie praw lokatorów często działają na korzyść najemców. Właśnie dlatego coraz więcej osób rozważa podpisanie umowy najmu okazjonalnego, która pozwala uniknąć długotrwałych procedur eksmisyjnych. Kluczowym elementem tej formy wynajmu jest obowiązek dostarczenia przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie osoby posiadające tytuł prawny do innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opuszczenia mieszkania. Warto również pamiętać, że przepisy w zakresie wynajmowania lokali są ściśle określone i ich nieprzestrzeganie może skutkować utratą ochrony wynikającej z umowy.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego i jak działa?

Umowa najmu okazjonalnego to specjalny rodzaj umowy wynajmu mieszkania, który został wprowadzony w celu lepszego zabezpieczenia interesów właścicieli nieruchomości. W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego ogranicza prawa najemców i jednocześnie zapewnia wynajmującym łatwiejsze przeprowadzenie eksmisji w przypadku problemów z lokatorami.

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego lokalu daje właścicielowi większą kontrolę nad wynajmowaną nieruchomością i minimalizuje ryzyko strat finansowych. Kluczową różnicą jest również obowiązek wskazania przez najemcę alternatywnego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opuszczenia nieruchomości. Podstawą umowy najmu okazjonalnego są ściśle określone przepisy prawa, które nakładają na strony określone obowiązki i formalności.

Przedmiot umowy najmu okazjonalnego – co może być wynajmowane?

Przedmiot umowy najmu okazjonalnego to wyłącznie lokal mieszkalny, przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że umowy najmu okazjonalnego lokalu nie można zawrzeć w celu wynajmu na biuro, działalność gospodarczą czy inne cele komercyjne.

Czytaj także: Wirtualne biuro- co to jest?

Podczas sporządzania umowy należy dokładnie opisać wynajmowaną nieruchomość, w tym jej lokalizację, powierzchnię, liczbę pomieszczeń oraz stan techniczny. Zaleca się również dołączenie dokumentacji fotograficznej oraz szczegółowego wykazu wyposażenia, co pozwala uniknąć przyszłych sporów między stronami.

Jakie elementy musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Aby umowa była ważna i zapewniała właścicielowi pełną ochronę, powinna zawierać następujące elementy:

• Dane osobowe wynajmującego i najemcy,
• Określenie lokalu wynajmowanego okazjonalnie,
• Czas trwania umowy,
• Wysokość czynszu oraz dodatkowych opłat,
• Oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w umowie,
• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ponadto, najemca musi wskazać innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Jak długo może trwać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas określony, maksymalnie na 10 lat. Po zakończeniu umowy istnieje możliwość jej przedłużenia na kolejny okres, jednak nie może to nastąpić automatycznie – konieczne jest podpisanie nowej umowy.

Nie można zawrzeć umowy najmu okazjonalnego na czas nieokreślony, ponieważ jest to sprzeczne z jej charakterem. W przypadku rozwiązaniu umowy przez wynajmującego, najemca musi opuścić nieruchomość w terminie wskazanym w umowie, a jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może rozpocząć procedurę egzekucyjną.

Wysokość czynszu i dodatkowe opłaty

W umowie powinien znaleźć się zapis określający wysokość czynszu oraz dodatkowe opłaty, które najemca będzie zobowiązany pokrywać. Czynsz nie może być podwyższony bez wyraźnie określonych warunków w umowie.

Dodatkowe koszty, które mogą obciążyć najemcę, to opłaty za media, takie jak:

• Prąd,
• Gaz,
• Woda,
• Internet,
• Ogrzewanie.

Kaucja – dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmującego

Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Jej maksymalna wysokość wynosi sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela. Obejmuje to zaległości w czynszu, nieuregulowane opłaty za media oraz koszty napraw wyrządzonych przez najemcę szkód.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Każda umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Brak zgłoszenia skutkuje tym, że umowa traktowana jest jako standardowa umowa najmu, co oznacza, że wynajmujący nie korzysta z ochrony zapewnianej przez najem okazjonalny.

Jak wygląda proces eksmisji najemcy?

W przypadku, gdy najemca dobrowolnie nie opuszcza mieszkania po dnia doręczenia żądania najemcy, właściciel ma prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności.

Zgoda na poddanie się egzekucji oznacza, że egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu może odbyć się szybko, bez potrzeby przeprowadzania długotrwałego procesu sądowego. Co ważne, w przypadku lokalu wynajmowanego okazjonalnie nie obowiązuje okres ochronny przed eksmisją, co oznacza, że wynajmujący może przeprowadzić eksmisję nawet w sezonie zimowym.

Wzór umowy najmu okazjonalnego – gdzie pobrać?

Osoby zainteresowane zawarciem umowy najmu mieszkania okazjonalna mogą skorzystać z gotowych wzorów dokumentów, dostępnych online. Warto jednak pamiętać, że każda umowa o najem okazjonalny powinna być dostosowana do indywidualnych potrzeb wynajmującego oraz najemcy.

Pobierz: Umowa najmu okazjonalnego – wzór PDF

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO 

Zawarta dnia ……………….. r. w ……………………… pomiędzy: ……………………………………………. (imię i nazwisko) zamieszkałym pod adresem……………………………………………………………………………………………….. legitymującym się dowodem osobistym o serii i numerze dowodu osobistego ……………………. zwany dalej: Wynajmującym 

a 

……………………………………………. (imię i nazwisko) zamieszkałym pod adresem……………………………………………………………………………………………….. legitymującym się dowodem osobistym o serii i numerze dowodu osobistego ……………………. zwany dalej: Najemcą. 

§ 1 

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się pod adresem …………………………………………………………….……… o powierzchni ……. m², dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze ………………………… przez Sąd Rejonowy w ……………………. zwanego dalej Lokalem. 

2. Lokal składa się z następujących pomieszczeń: …………………………………………………………………………………………….….. .

3. Najemca potwierdza, że stan Lokalu jest mu znany. 

§ 2 

1. Wynajmujący oddaje Najemcy Lokal do używania w celach mieszkaniowych.

2. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania Lokal wraz z wyposażeniem, w stanie potwierdzonym protokołem odbioru będącym załącznikiem nr 3 do niniejszej umowy. 

3. Najemca oświadcza, że niżej wymienione osoby będą mieszkać w Lokalu razem z nim: ­ ………………………

………………………

………………………

4. Podnajem Lokalu w całości albo w części osobom trzecim lub zamieszkiwanie w Lokalu osób trzecich jest zabronione.

5. Najemca oświadcza, że będzie wykorzystywał Lokal wyłącznie w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych swoich oraz osób, które będą z nim mieszkały.

6. Wydanie Lokalu Najemcy nastąpi w dniu podpisania niniejszej Umowy. 

§ 3 

1. Z tytułu użytkowania Lokalu Najemca będzie płacił Wynajmującemu czynsz w wysokości ………………..……….. zł (słownie: ………………………..……………………… złotych) miesięcznie. 

2. Czynsz płatny jest z góry do dnia ………… każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze ………………………………………………………………………………………. 

3. Koszty opłat eksploatacyjnych za Lokal Najemca będzie uiszczać samodzielnie w wysokości wynikającej z faktur lub rachunków przesłanych przez dostawców usług. W zakres opłat eksploatacyjnych wchodzą: ……………………………………………………………………………………………. 

4. Najemca odpowiada wobec Wynajmującego za wszelkie szkody powstałe w wyniku nieopłacenia przez Najemcę w odpowiedniej wysokości lub terminie opłat eksploatacyjnych. 

§ 4 

1. Najemca, bez pisemnej zgody Wynajmującego, nie może dokonywać żadnych ulepszeń, adaptacji ani innych zmian w Lokalu, w szczególności zmian trwałych. 

2. Najemca zobowiązuje się po zakończeniu najmu zwrócić Lokal Wynajmującemu w należytym stanie technicznym i sanitarnym, uwzględniającym zużycie, wynikające z normalnej eksploatacji. 

3. Najemca zobowiązuje się wpłacić na konto bankowe Wynajmującego, najpóźniej w dniu zawarcia niniejszej umowy, ustaloną wcześniej kaucję w wysokości ……………………. zł. (słownie: ………………………………………………………………….………. zł.). 

4. Kaucja zostanie zwrócona Najemcy w całości w terminie ……. dni od dnia wygaśnięcia niniejszej umowy lub jej rozwiązania i opróżnienia Lokalu przez Najemcę, o ile w tym dniu nie będą Wynajmującemu przysługiwały roszczenia przeciwko Najemcy wynikające z tytułu niezapłaconego czynszu, odsetek za nieterminowe płatności czynszu, z niezapłaconych faktur czy rachunków za opłaty eksploatacyjne. 

5. Wynajmujący oświadcza, że otrzymał kaucję w dniu podpisania niniejszej umowy. 

6. Wynajmujący oświadcza, że zgłosił zawarcie niniejszej Umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami. 

§ 5

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do dnia ……………………………. r. 

2. Każda ze Stron może wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem …………­miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. 

3. W przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu, w którym Najemca mógłby zamieszkać w razie wykonania eksmisji, zgodnie z oświadczeniem Najemcy stanowiącym załącznik nr 1 oraz oświadczeniem właściciela tego lokalu stanowiącym załącznik nr 2 Najemca jest zobowiązany w terminie …….. dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, oraz przedstawić Wynajmującemu nowe oświadczenie.

4. Jeśli Najemca utraci możliwość zamieszkania w Lokalu, do którego mogłaby być wykonana eksmisja i nie przedstawi stosownych oświadczeń w terminie ……… dni, Wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie niniejszą Umowę, z zachowaniem ………..-dniowego okresu wypowiedzenia. 

§ 6 

1. Po ustaniu stosunku najmu Najemca jest zobowiązany zwrócić Lokal Wynajmującemu w terminie ……. dni od dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy. 

§ 7 

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 

2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

3. Spory mogące wyniknąć ze stosowania niniejszej umowy Strony będą starały się rozstrzygnąć polubownie. W przypadku braku porozumienia właściwym dla rozstrzygnięcia sporu będzie sąd właściwy ze względu na miejsce położenia Lokalu. 

4. Załączniki do niniejszej umowy stanowią jej integralną część:

…………………………

…………………………

…………………………

5. Umowę sporządzono w ……. jednobrzmiących egzemplarzach, po ….. dla każdej ze Stron.

Wynajmujący 

………………………….

Najemca 

………………………….

Najczęstsze błędy w umowie najmu okazjonalnego

Podczas sporządzania umowy należy unikać następujących błędów:

• Brak obowiązkowych załączników, takich jak oświadczenie właściciela lokalu oraz oświadczenie najemcy,
• Nieprecyzyjne określenie warunków wypowiedzenia umowy najmu,
• Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,
• Brak wskazania innego lokalu przez najemcę.

Aby umowa najmu okazjonalnego była skuteczna i dawała ochronę wynajmującemu, musi spełniać wszystkie wymogi prawne.