Wypowiedzenie umowy najmu jest uregulowane odpowiednimi przepisami prawa. To jak powinno przebiec rozwiązanie umowy najmu, jest jednak uzależnione od wielu czynników. Znaczenie ma termin jej zawarcia, jak i sposób opłacania czynszu. Chcesz rozwiązać umowę najmu? Pobierz wzór dokumentu w PDF.
Istnieją różne rodzaje umów. Są to dokumenty, które pozwalają nam działać zgodnie z prawem bez obaw o problemy wynikające z niewywiązania się drugiej strony. Umowa najmu to jeden z bardziej sformalizowanych dokumentów, który narzuca pewne prawa i ograniczenia na obie strony umowy. Umowa jest nieważna, jeśli jej postanowienia są sprzeczne z ustawą dotyczącą praw lokatorów. Dlatego dokument można wypowiedzieć tylko na zasadach przewidzianych przez ustawodawcę. Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów strony mogą wprowadzać do pisma własne regulacje, jednak zdarza się, że wynajmujący próbują w umowie wskazać okres wypowiedzenia sprzeczny z prawem. Należy pamiętać, że wówczas ten zapis nie ma mocy prawnej.
Spis treści
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – prawa najemcy oraz wynajmującego
Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy w zgodzie z zasadami ujętymi w jej treści lub na podstawie przepisów ustaw, pod warunkiem, że umowa nie została zawarta na czas określony. Wypowiedzenie umowy najmu można również złożyć bez zachowania okresu wypowiedzenia w razie określonych okoliczności. Przykładem może być stan mieszkania zagrażający życiu lub zdrowiu. Wachlarz praw wynajmującego jest natomiast bardziej ograniczony i pozwala na wypowiedzenie tylko w określonych okolicznościach.
Wypowiedzenie umowy najmu – zasady
Należy rozróżnić wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony i umowy na czas nieokreślony. W zależności od terminu, na jaki umowa została zawarta, zmienia się także tryb wypowiedzenia.
Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony – wypowiedzenie
O tym rodzaju umowy mówimy, gdy nie widnieje w niej informacja o czasie, na jaki została zawarta. Taką umowę można wypowiedzieć na zasadach w niej zawartych. Wypowiedzenie może zostać podjęte przez najemcę, jak i wynajmującego. Dokładne zasady wypowiedzenia najmu na czas nieokreślony regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Są one sporządzone w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Treść przepisu wskazuje na uzależnienie możliwego terminu wypowiedzenia w zależności od sposobu płatności czynszu.
- Jeśli czynsz jest płacony raz w miesiącu, to umowę można wypowiedzieć z miesięcznym wypowiedzeniem pod koniec miesiąca kalendarzowego.
- Czynsz płacony rzadziej niż raz w miesiącu stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.
- W przeciwnej sytuacji – gdy czynsz jest płacony częściej niż raz na miesiąc, umowę należy wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem.
- Jeśli czynsz płacony jest codziennie, obowiązuje zaledwie jednodniowe wypowiedzenie.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Umowa zawarta na czas określony traci swoją ważność po upływie konkretnie wskazanego w dokumencie terminu. W przypadku umowy na czas określony obowiązują inne zasady. Taki dokument można rozwiązać na podstawie zapisów, jakie zostały zawarte w umowie. To dokument narzuca terminy i sytuacje, w jakich można złożyć wypowiedzenie.
W przypadku, gdy zasady dotyczące sposobu wypowiedzenia umowy najmu nie zostaną określone w dokumencie, to nie istnieje możliwość wcześniejszego rozwiązania stosunku. Jedyną możliwością jest oczekiwanie na termin końca umowy. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy jedna ze stron umowy nie dotrzymuje jej warunków. Wówczas istnieje możliwość wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym.
Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym
Umowę najmu podobnie jak umowę o pracę, również można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym. Ta forma wypowiedzenia może wyjść z inicjatywy wynajmującego oraz najemcy. Z trybem natychmiastowym można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony, jak i na czas nieokreślony.
Przy czym w razie takiego rozwiązania współpracy, okres wypowiedzenia nie obowiązuje. Zakończenie umowy następuje z dnia na dzień. Istnieją określone sytuacje, które pozwalają sięgnąć po ten rodzaj wypowiedzenia. I tak najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu:
- Jeśli już w momencie wydania nieruchomości lokal był wadliwy w sposób uniemożliwiający normalne użytkowanie określone w umowie. Mowa np. o zepsutej instalacji elektrycznej.
- Jeśli już w czasie użytkowania lokalu wystąpiły w nim wady i najemca powiadomił o tym wynajmującego, jednak ten ich nie usunął.
- Jeśli uszkodzenia lokalu uniemożliwiające korzystanie z niego są nieodwracalne.
Wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego
Natomiast wynajmujący także ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Zgodnie z zasadami ujętymi w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów należy podać przyczynę. Wynajmujący lokal może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, gdy najemca:
- dokonuje nieodwracalnych lub niedozwolonych zmian w lokalu,
- zaniedbuje nieruchomość w sposób skrajny,
- używa nieruchomości w sposób niezgodny z przeznaczeniem,
- zalega z zapłatą czynszu,
- utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku.
Wypowiedzenie umowy najmu a umowa okazjonalna
Najemca lokalu mieszkalnego jest chroniony przez prawo zatem najkorzystniejszym rozwiązaniem, jakie uchroni wynajmującego przed kłopotliwym najemcą, jest umowa okazjonalna. Warto zaznaczyć, że jeśli najemca zalega z czynszem, to wynajmujący musi przed złożeniem wypowiedzenia uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Należy także wezwać najemcę do zapłaty i nadać dodatkowy miesięczny termin jej dokonania. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania nie ma mocy prawnej, jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tych przepisów.
Konflikt z właścicielem a wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym
Jeśli między właścicielem a najemcą zrodzi się konflikt i dojdzie do wypowiedzenia, to najemca musi udowodnić uzasadnienie wypowiedzenia umowy, takie jak wady lokalu. Może się w tym celu posłużyć zeznaniami świadków, czy opinią specjalisty. Dowód może stanowić także korespondencja z właścicielem. Jest to o tyle ważne, że w razie braku dowodów wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może nie mieć mocy, a sam najemca będzie zobowiązany wówczas do pokrycia zaległych czynszów.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego jest umową terminową. Można ją zatem rozwiązać na zasadach art. 673 §3 Kodeksu cywilnego. Nie można jednak dokonać wypowiedzenia bez podania przyczyny, nawet jeśli w dokumencie zostanie zawarty zapis, który rzekomo tego dopuszcza. Przed wygaśnięciem terminu umowy najmu okazjonalnego można ją rozwiązać, tylko gdy wystąpią przyczyny zawarte w treści umowy. W umowie najmu okazjonalnego obowiązuje zasada swobody umów, a zatem strony mogą wskazać różne przyczyny, jak np. zakłócanie porządku.
Wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron
Obie strony umowy mogą zgodzić się na wypowiedzenie najmu mieszkania za porozumieniem. Jest to najbardziej polubowny sposób rozwiązania umowy. Rzadko można się z nim spotkać ze względu na niechęć wynajmującego do utraty części pieniędzy. Do rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron nie muszą być spełnione żadne wyjątkowe przesłanki. Terminy wypowiedzenia wówczas nie obowiązują, a strony nie muszą podawać przyczyn rozwiązania. Obie strony ustalają zgodnie wspólną datę rozwiązania stosunku. W wypowiedzeniu umowy najmu za porozumieniem stron należy zawrzeć:
- dane stron składających oświadczenie, takie jak imię i nazwisko, adres, czy numer dowodu,
- dane przedmiotu umowy, jaką się rozwiązuje, czyli informacje na temat adresu mieszkania,
- termin rozwiązania umowy,
- wspólne ustalenia w sprawie rozwiązania umowy, np. te dotyczące stanu, w jakim lokal ma zostać złożony,
- podpisy obu stron i datę złożenia dokumentu.
Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu? Elementy
Dokument wypowiedzenia umowy najmu powinien składać się z następujących elementów:
- miejscowości i daty sporządzenia dokumentu,
- danych osoby, która wypowiada umowę, czyli najemcy lub wynajmującego, przy czym dane muszą się pokrywać z tymi widniejącymi na umowie najmu,
- danych strony, wobec której wypowiada się umowę, również należy zachować poprawność danych w odniesieniu do tych z umowy,
- podstawy prawnej pozwalającej na wypowiedzenie określonej umowy najmu, to może być np. artykuł z Kodeksu cywilnego,
- informacji na temat lokalu, którego dotyczyła umowa – w szczególności jego adres,
- terminu wygaśnięcia umowy,
- uzasadnienia co do złożenia wypowiedzenia umowy,
- podpisu osoby, która wypowiada umowę.
Wypowiedzenie umowy najmu – wzór z omówieniem
Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?
- Umowa najmu musi być wypowiedziana na piśmie.
- Dane najemcy i wynajmującego powinny być zgodne z tymi z umowy.
- Podając adres lokalu, należy wskazać miejscowość – ulicę przy której jest położony oraz jego numer.
- Wypowiadając umowę najmu zawartą na czas nieokreślony, można się posiłkować np. art. 673 Kodeksu cywilnego.
- Można również wskazać informacje na temat regulacji kaucji pobranej na początku wynajmu.
Pobierz: wzór wypowiedzenia umowy najmu (PDF)
Wzór wypowiedzenia umowy najmu
Poniżej znajduje się wzór wypowiedzenia umowy najmu, który można skopiować do edytora tekstu i dopasować do własnych potrzeb.
………………………………
(data, miejscowość)
……………………………….
……………………………….
……………………………….
(dane Najemcy)
.………………………………
……………………………….
……………………………….
(dane Wynajmującego)
Wypowiedzenie umowy najmu
Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego wypowiadam umowę najmu, która została zawarta w dniu……………………………………………pomiędzy………………………………………………………….….. a …………………………………………………………………………………… Umowa dotyczyła lokalu mieszkalnego w …………………………………………………..……..……………………… położonego przy ulicy ………………………………………………………………….. o numerze……………….
Przyczyną wypowiedzenia umowy najmu jest ………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………………………………………….. Rozwiązanie umowy następuje z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Lokal zostanie zwolniony do dnia ………………………………..
………………………………………
(podpis Najemcy)
………………………………………
(podpis Wynajmującego)
Jak wypowiedzieć polisę mieszkaniową w wynajmowanym mieszkaniu?
Zdarza się, że właściciele zabezpieczają się przed szkodami lokatorów, oczekując od nich wykupienia polisy mieszkaniowej. Zadaniem polisy jest ochrona mieszkania przed skutkami zdarzeń losowych. Polisa, choć niesie za sobą wiele zalet, to w momencie nagłej potrzeby zmiany adresu zamieszkania i wypowiedzenia umowy może być problematyczna. W przypadku, gdy najemca rezygnuje z wynajmu, teoretycznie może zrezygnować z ubezpieczenia, gdyż te jest przypisane do lokalu. Zanim polisa zostanie wykupiona, warto więc zapoznać się z warunkami umowy. Jeśli znajduje się w nich zapis o braku możliwości wypowiedzenia polisy przed terminem końca ubezpieczenia, to nie można nic zrobić. Niektóre umowy przewidują za przedwczesne rozwiązanie umowy najmu kary pieniężne.
Unieważnienie ubezpieczenia mieszkania – przypadki
Zerwanie polisy może być zatem bardzo niekorzystne, gdyż nawet jeśli przestanie działać, to kupujący może być obciążony jej dalszymi kosztami. Ubezpieczenie mieszkania można jednak unieważnić w określonych prawnie przypadkach.
- W czasie 30 dni od podpisania umowy – istnieje taka możliwość, jeśli zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa została zawarta na czas dłuższy niż 6 miesięcy. Wówczas osoba, która zawarła umowę nie ponosi konsekwencji. Nie jest także wymagane wskazanie przyczyny rezygnacji z polisy. Mowa jednak o osobach fizycznych, firmy mają na rezygnację jedynie 7 dni od momentu zawarcia dokumentu.
- W przypadku sprzedaży nieruchomości – jest to możliwe, jeśli OWU nie zawiera zapisów stanowiących inaczej.
- Jeśli nieruchomość zostanie zniszczona – podobnie jak wyżej, jeśli OWU nie stanowi inaczej, to można wypowiedzieć umowę polisy w razie zniszczenia mieszkania, np. przez pożar.
Należy pamiętać, by w razie chęci rezygnacji z polisy mając na uwadze dobiegający koniec umowy, należy się skontaktować z ubezpieczycielem, ponieważ zdarza się, że umowy są automatycznie przedłużane.
