Czerwiec 2025 nie przyniósł przełomu na rynku pierwotnym. Średnie ceny nowych mieszkań utrzymały się w większości dużych miast na poziomie z maja, a symboliczne wzrosty w kilku lokalizacjach trudno nazwać zmianą trendu. Deweloperzy trzymają się obecnych stawek, kupujący nadal kalkulują. Rynek, który jeszcze niedawno rozpędzał się pod wpływem rosnącej zdolności kredytowej, dziś raczej dryfuje – z lekką korektą kursu w górę.
Symboliczne zmiany w Krakowie, Łodzi i GZM. Reszta kraju bez zaskoczeń
Ceny mieszkań w największych aglomeracjach pozostają niemal niezmienione. W Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu średnia cena metra kwadratowego nowych lokali pozostała taka sama jak miesiąc wcześniej. Stabilność ta potwierdza tendencję, którą rynek obserwował już od początku roku – bez gwałtownych skoków, bez paniki, bez wyraźnych oznak ożywienia.
W Krakowie, Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii zanotowano wzrosty o około 1 proc., jednak trudno mówić o rzeczywistym wzroście cen ofertowych. Eksperci zaznaczają, że przyczyną mogą być zmiany w strukturze dostępnych lokali – droższe inwestycje wchodzące do sprzedaży lub wyprzedanie najtańszych ofert. Tak było choćby w Łodzi, gdzie do oferty trafiły mieszkania z segmentu powyżej 13 800 zł za metr, co znacząco wpłynęło na ogólną średnią.
Mechanizm ten zadziałał również w Krakowie i w metropolii śląskiej. W Krakowie średnia cena wyniosła około 16 800 zł za metr, a w GZM – 11 400 zł. Nie oznacza to jednak, że całościowo ceny mieszkań wzrosły – zmieniła się raczej struktura dostępnych lokali. Wyczerpanie tańszych opcji i pojawienie się nowych inwestycji z wyższej półki generują wzrost średnich, który niekoniecznie przekłada się na realną podwyżkę dla klienta.
Sprzedaż droższa niż oferta. Poznań i Wrocław zaskakują
Interesująca rozbieżność pojawiła się w Poznaniu i Wrocławiu. W tych miastach średnia cena mieszkań sprzedanych w czerwcu była wyższa niż cena mieszkań aktualnie oferowanych. W Poznaniu wyniosła 13 400 zł za metr, a we Wrocławiu – około 14 700 zł. Mimo to średnia cena całej oferty nie uległa zmianie względem maja. To sugeruje, że klienci wciąż są gotowi płacić więcej – o ile oferta spełnia ich oczekiwania.
W Warszawie i Trójmieście również nie doszło do istotnych zmian. W tym drugim przypadku eksperci wciąż czekają na pełne dane – majowa podwyżka o 2 proc. mogła wpłynąć na czerwcową korektę. Póki co, wszystko wskazuje na stabilizację.
W ujęciu rocznym różnice cen w wielu metropoliach powoli się zmniejszają. We Wrocławiu jeszcze w styczniu ceny były wyższe o 12 proc. niż rok wcześniej, w czerwcu już tylko o 5. Zaskoczeniem może być sytuacja Trójmiasta, gdzie tendencja była odwrotna – różnica wzrosła z 8 do 10 proc. Warszawa z kolei utrzymuje status najbardziej przewidywalnego rynku – średnia cena metra kwadratowego wzrosła tu w ciągu roku zaledwie o 2 proc.
Co dalej z cenami? Wszystko zależy od stóp i… cierpliwości
Sytuacja kredytowa uległa poprawie po majowej decyzji RPP o obniżce stóp procentowych. To fakt. Ale z drugiej strony – wzrost zdolności kredytowej nie przełożył się dotąd na wzmożoną sprzedaż. Rynek wstrzymuje oddech. Klienci nie działają pod presją, a deweloperzy próbują balansować między wysokimi kosztami budowy a ograniczoną skłonnością nabywców do płacenia więcej.
Eksperci przewidują, że kolejna decyzja o stopach może zapaść we wrześniu. Wcześniejsze oczekiwania co do lipcowej obniżki zostały osłabione przez napięcia geopolityczne na Bliskim Wschodzie. W takim scenariuszu trudno spodziewać się nagłego ożywienia – sprzedaż prawdopodobnie pozostanie na umiarkowanym poziomie, a oferta może stopniowo się kurczyć, co z czasem może ponownie wywindować średnie ceny.
Mimo to kupujący wciąż mają mocną kartę przetargową – ustępstwa cenowe ze strony deweloperów wciąż są możliwe, a wybór w ofertach pozostaje szeroki. Pytanie tylko, jak długo jeszcze będzie można spokojnie przebierać w katalogach, zanim rynek ruszy w nowym kierunku.
Źródło: businessinsider.com.pl
