Immisja – czym jest? Jak postępować w razie immisji?

Immisja to termin określający wpływ jednej nieruchomości na drugą. Immisje potrafią uprzykrzyć życie wielu sąsiadom, przez co bywają tematem sporów sądowych. Dowiedz się, czym są immisje i jak z nimi walczyć.

Budując wymarzony dom, czy kupując mieszkanie, nastawiamy się na szczęśliwe życie w danym miejscu. Po spełnieniu marzeń może się jednak okazać, że tzw. sielanka nie trwa długo. Źródłem problemów może się okazać sąsiednia nieruchomość. Żyjemy w społeczeństwie i musimy się nauczyć życia z innymi ludźmi, czasem sąsiad jest głośno, czy przyleci do nas dym z grilla i akceptujemy to. Jednak niektóre zachowania są tak uciążliwe, że nie jesteśmy w stanie normalnie funkcjonować i wstępujemy z sąsiadem na drogę sądową, składając pozew o immisje.

Immisja – co to?

Immisje to wszelkie czynniki, jakie sprawiają, że przebywając na danej nieruchomości, można dostrzec lub odczuć działanie drugiej nieruchomości. To np. sytuacja, w której na jednej nieruchomości rośnie drzewo, którego gałęzie przenikają na drugą nieruchomość, przez co łamiąc się, wpadają na działkę, np. uszkadzając dach garażu. Immisje wcale nie muszą oznaczać negatywnego oddziaływania, lecz z pojęciem zapoznajemy się dopiero wówczas, gdy oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą jest uciążliwe i jako sąsiedzi chcemy coś z tym zrobić, by poprawić swój komfort życia. Immisje mogą mieć dwojaki charakter. Przykładowo o immisjach mówimy, gdy to właściciel nieruchomości korzystając z niej w szczególny sposób, utrudnia nam życie, a także wówczas, gdy to sama nieruchomość i jej charakterystyka bez udziału człowieka zagrażają właścicielom sąsiedniej nieruchomości. Kluczowa jest zatem wiedza na temat tego, jak można korzystać z działki w sposób nieuciążliwy, by jednocześnie móc realizować własne cele.

Czym są immisje? (k.c.)

Regulacje dotyczące emisji zostały ujęte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Ustawa wskazuje na określenie, jako ograniczenia prawa własności nieruchomości w obszarze prawa sąsiedzkiego.  Na mocy prawa obowiązuje zakaz immisji, w myśl którego właściciel powinien się powstrzymać od działań, które mogą utrudnić innym właścicielom nieruchomości korzystania z ich własności. Więcej na ten temat mówią art. 143 i 144 Kodeksu cywilnego.

Art. 143. „W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód”.

Art. 144. „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Istotny jest tutaj zapis o ponadprzeciętnej mierze zakłócania działań. To wskazuje, że nie każda niedogodność jest zakazana, a jedynie te wysoce uciążliwe.

Jakie są rodzaje immisji?

Możemy wyróżnić dwa podstawowe rodzaje immisji.

1. Immisje pośrednie obejmują zwykle zjawiska naturalne, które niezależne są od woli właściciela nieruchomości. To może być np. cień rzucany na nieruchomość przez drzewo. To mogą być także dźwięki, czy zapachy.
2. Immisje bezpośrednie to natomiast celowe działanie właściciela nieruchomości. Przykładem jest przerzucanie przez niego nieczystości na działkę sąsiednią.

Możemy także dokonać podziału na immisje pozytywne, oznaczające przedostanie na nieruchomość cząstek materii, np. immisja dymu, a także immisje negatywne, np. ograniczające przedostanie się światła słonecznego, czy wody.

Oprócz materialnych przejawów immisji zdarzają się także te o charakterze niematerialnym, które oddziałują przede wszystkim na odczucia właściciela sąsiedniej nieruchomości. Przykładowo na psychikę mogą oddziaływać spotkania osób uzależnionych na sąsiedniej nieruchomości. Sąsiad może w takim przypadku czuć się niepewnie i obawiać się jakiegoś zagrożenia. To też jest immisja, nawet jeśli finalnie do materialnych przejawów zjawiska nie dojdzie ze strony osób biorących udział w spotkaniu.

Immisje sąsiedzkie – kiedy występują?

Warto zaznaczyć, że immisje nie dotyczą wyłącznie tych nieruchomości, które bezpośrednio stykają się z nieruchomością emitującą niedogodności. Za nieruchomość sąsiednią w tym wypadku są uznawane wszelkie obiekty, do których immisje docierają. To oznacza, że właściciel nieruchomości znajdującej się trzy domy dalej, który również odczuwa np. immisję zapachu z oddziałującej nieruchomości, także ma prawo oczekiwać poprawienia sytuacji i przywrócenia spokoju na własnym terenie. Jedna nieruchomość może stanowić źródło zakłóceń dla wielu, wpływać nawet na oddalone nieruchomości sąsiednie.

Kiedy złożyć pozew o zaniechanie immisji?

Jeśli to przedsiębiorca korzysta z nieruchomości, generując immisje, właściciele sąsiednich nieruchomości mogą wobec niego mieć roszczenia. Przy czym to nie tylko właściciel nieruchomości oddziałującej może ponieść konsekwencje, a także osoba wykorzystująca nieruchomość, którą wynajęła, dzierżawi lub gospodaruje nią poprzez użytkowanie wieczyste.

Właściciel nieruchomości, na którą oddziałuje inna nieruchomość, może żądać zaniechania immisji. W tym przypadku mamy do czynienia z tzw. roszczeniem negatoryjnym określonym w art. 222.

§  2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W przypadku immisji bezpośrednich właściciel może odnosić się w swoich roszczeniach do art. 140 k.c jako ochrona prawa własności. W przypadku immisji pośrednich zwykle jest to 144 k.c.

Kierując się art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości może domagać się zaprzestania naruszeń, gdy te ponadprzeciętnie zakłócają korzystanie ze swojej nieruchomości. Jeśli polubowne działania nie przyniosą skutków, to właściciel ma prawo np. oczyścić swoją część nieruchomości z korzeni, które stanowią immisje, lub skierować sprawę do sądu.

Przed udaniem się do prawnika i skierowaniem sprawy na drogę sądową należy zbadać podstawy do działań prawnych. Ustala się je w oparciu o przeznaczenie terenu nieruchomości, jak i stosunki i zwyczaje miejscowe (na podstawie art. 144).

Może się zdarzyć, tak, że sąsiad jest wyjątkowo wrażliwy na dany zapach lub dźwięki. Czy ma on prawo żądać usunięcia immisji? Niekoniecznie, ponieważ jeśli tylko jemu to doskwiera, a w ocenie właścicieli innych, sąsiednich nieruchomości oddziaływanie nie stanowi żadnej niedogodności, to roszczenie może zostać uznane za nieobiektywne.

Lokalne uwarunkowania zakrawają na zasady współżycia społecznego. To stosunki miejscowe, czyli np. dominujący sposób użytkowania posesji, np. gdy większość godzi się na zwiększony hałas w określonej porze dnia.

Odszkodowanie za immisje

Żądanie usunięcia immisji przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, na którą oddziałuje inna nieruchomość. Nie tylko bezpośredni sąsiad, lecz także ten, którego nieruchomość położona jest dalej i również doświadcza skutków immisji. Ma on prawo oczekiwać zaprzestania zachowań prowadzących do immisji lub przywrócenia stanu nieruchomości sprzed oddziaływania. Przykładowo, jeśli właściciel nieruchomości oddziałującej prowadził roboty ziemne terenu, które spowodowały zalanie posesji sąsiedniej i zmianę struktury terenu, powinien on naprawić szkody powstałe u sąsiada i przywrócić jego nieruchomość do takiego stanu, w jakim była przed oddziaływaniem.

Przed podjęciem działań sądowych należy wpierw pisemnie poinformować właściciela oddziałującej nieruchomości o swoich żądaniach. Dopiero gdy ten zlekceważy żądania, warto przygotować pozew o zaniechanie immisji.

W przypadku gdy immisje pochodzą z nieruchomości wyjątkowo uciążliwej, na której miejsce ma spalarnia śmieci, czy wysypiska i składowiska toksycznych odpadów, można dochodzić odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ze względu na bliskość tego typu obiektów.

Jeśli samo zaprzestanie immisji nie zaspokoi roszczeń sąsiada, ma on prawo dochodzić od przedsiębiorcy także odszkodowania na zasadach ogólnych. Za podstawę żądania odszkodowania uznaje się wówczas art. 415 k.c.

Dowody w sprawie o immisje – jakie?

Aby uznać, że immisje rzeczywiście mają miejsce i są uciążliwe, należy posłużyć się dowodami. To mogą być zeznania innych sąsiadów, którzy także dostrzegają skutki immisji. Do przytoczenia dowodów wymagających wiedzy specjalistycznej konieczna jest opinia biegłego np. osmologa, który zbada kwestie przykrego zapachu.

Opłata od pozwu (immisje). Ile wynosi?

Ze względu na majątkowy charakter roszczeń o immisje pozew objęty jest opłatą w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Za wartość sporu w tym przypadku uznaje się wartość nieruchomości lub kwotę obniżenia tej wartości w wyniku immisji. Opłata za pozew może być zatem bardzo wysoka i sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Posiadanie własności w postaci nieruchomości daje wielką swobodę i nikt nie chce, aby prawo do użytkowania jej zostało ograniczone. Należy jednak wykazać się zrozumieniem sąsiadów, gdyż często nasze cele się rozchodzą, a wszyscy chcemy je zrealizować. Problem pojawia się, gdy immisje są na tyle uciążliwe, że życie staje się nie do zniesienia. Warto przestrzegać zasad współżycia społecznego, by żyć w zgodzie z sąsiadami.

Zmiany w prawie, które mogą mieć wpływ na immisje

Pierwszą kluczową zmianą jest nowelizacja przepisów dotyczących warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki. Jednym z najważniejszych zapisów jest zwiększenie minimalnej odległości między budynkami a granicą działki sąsiedzkiej. Zgodnie z nowymi przepisami, odległość ta wynosić będzie 5 metrów, co może znacząco wpłynąć na sposób zabudowy w gęsto zabudowanych rejonach. Taki krok ma na celu ograniczenie zjawiska nadmiernej koncentracji budynków, które mogą negatywnie wpływać na komfort życia mieszkańców, w tym poprzez ograniczenie dostępu do światła słonecznego czy naruszenie prywatności.

Kolejna zmiana, która może wpłynąć na immisje, dotyczy balkonów. Wcześniej brakowało jednoznacznych regulacji w tym zakresie, co skutkowało często zlokalizowaniem balkonów w sposób, który wprowadzał problemy z przestrzenią między sąsiadami. Teraz, zgodnie z nowymi przepisami, odległość balkonów od granicy działki nie może być mniejsza niż 3 metry, co ma na celu poprawę warunków życia i zminimalizowanie niepożądanych efektów oddziaływań między nieruchomościami.

Zmiany obejmują również regulacje dotyczące miejsc parkingowych, szczególnie tych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Zgodnie z nowymi zasadami, liczba takich miejsc nie będzie mogła przekroczyć 6% całkowitej liczby miejsc parkingowych, co może wpłynąć na sposób organizacji przestrzeni w obrębie nowych osiedli i wpływ tych inwestycji na sąsiedztwo.

Z perspektywy immisji, zmiany te mogą pomóc w lepszym rozplanowaniu zabudowy, co w konsekwencji zmniejszy negatywne skutki oddziaływań między sąsiednimi nieruchomościami, takie jak hałas, zanieczyszczenie powietrza czy brak prywatności. Deweloperzy i inwestorzy będą musieli dostosować swoje projekty do nowych wymagań, co w dłuższym czasie wpłynie na poprawę jakości życia w polskich miastach.