Sprzedaż nieruchomości, a co za tym idzie, również rozmaite czynności prawne, polegające na weryfikowaniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, nie należą do najłatwiejszych zadań. Z roku na rok, coraz większa liczba osób decyduje się na skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanych agencji, obeznanych w obrocie nieruchomościami.

Jeżeli zastanawiasz się nad założeniem działalności gospodarczej, warto być rozważył, czy jednym z bardziej dochodowych pomysłów nie będzie możliwość prowadzenia biura nieruchomości. Jakie koszty idą za takim rozwiązaniem i ile można zarobić? Jakie trzeba spełnić warunki? Czym tak naprawdę zajmują się biura nieruchomości i jakie rozróżniamy ich rodzaje? Na te i inne pytania, odpowiadamy w niniejszym artykule.

Czym jest biuro nieruchomości?

W najprostszych słowach, biuro nieruchomości świadczy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zależnie od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej, może pośredniczyć w sprzedaży i dzierżawie nieruchomości której Ty jesteś właścicielem (w zamian za prowizję), odkupić od Ciebie nieruchomość by sprzedać ją później z zyskiem na rynku wtórnym, lub pomóc Ci w wynajmie domu czy mieszkania.

Po deregulacji zawodów, jaka miała miejsce w 2014 roku, każda osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych może założyć biuro nieruchomości, bez względu na jego rodzaj. Niemniej, jeżeli chcesz założyć własną firmę w tym zakresie, musisz pamiętać o tym, że branża nieruchomości jest niełatwa, a nierzadko ryzykowna dla przedsiębiorców, co wiąże się przede wszystkim z dynamiczną sytuacją na rynku nieruchomości.

Wbrew obiegowej opinii, rola, jaką pełni agent nieruchomości, nie polega wyłącznie na uzgadnianiu treści umów, przechodząc płynnie do podpisania umowy. Prowadzenie biura nieruchomości, wiąże się ze stałych wertowaniem najnowszych ustaw i przepisów w zakresie prawa budowlanego i gospodarki nieruchomościami, oraz ścisłą współpracą z działem księgowym, który w przypadku największych biur nieruchomości musi być mocno rozbudowany. Ponadto, jest rzeczą zupełnie naturalną, że chcą dbać o stały napływ nowych klientów, musisz dbać o renomę swojej firmy – a w tej branży wyjątkowo łatwo można paść ofiarą niesłusznych oskarżeń i zdobyć mnóstwo niezasłużonych, negatywnych opinii.

Biura nieruchomości – rodzaje

Jak sama nazwa wskazuje, wszystkie biura nieruchomości, w ten czy inny sposób, zajmują się obsługą rynku nieruchomości. I chociaż większość z nich świadczy usługę pośrednictwa w sprzedaży, to jednak nie jest to zasada. Przymierzając się do założenia biura nieruchomości, powinieneś zdecydować się na jeden z typów, pod uwagę biorąc przede wszystkim budżet, jakim dysponujesz, oraz aktualną sytuację na rynku, na jakim zamierzasz operować. Pamiętaj, że zawsze będziesz mógł rozszerzyć swoją działalność o dodatkowe pola – rynek nieruchomości, choć trudny, jest niezwykle elastyczny.

Pośrednik nieruchomości

Kiedy myślimy o biurze nieruchomości, jednym z pierwszych naszych skojarzeń będzie właśnie pośrednik. To on, zgodnie ze swą nomenklaturą, zajmuje się wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jego powinnością jest dopasowanie kupca do zbywanego przez Ciebie mieszkania, przygotowanie oględzin nieruchomości i finalnie sporządzenie umowy sprzedaży, wraz z pozostałymi formalnościami.

Za swoje usługi, otrzymuje on wynagrodzenie w formie prowizji, stanowiącej zwykle między 1%, a 3% całkowitej wartości zbywanych immobiliów – choć w przypadku niektórych biur nieruchomości tego rodzaju, prowizja może sięgać nawet 5%, co szczęśliwie jest dość rzadkim apogeum.

Skup nieruchomości

Innym sposobem na prowadzenie biura nieruchomości, jest ich skup. W tym przypadku, przedsiębiorca będzie musiał wykazać się szczególną zdolnością szacowania wartości nieruchomości. Związanych z tym rodzajem działalności formalności, jest oczywiście więcej. Niezbędna będzie nie tylko wiedza właściwa pośrednikom, ale też zaawansowane aspekty prawa o kupnie sprzedaży i dzierżawie rozmaitych nieruchomości – również tych, które borykają się z trudną sytuacją prawną (mieszkania zadłużone, czy o nieuregulowanej sytuacji prawnej).

Podpisując umowę z klientem, przedsiębiorca nakłada na siebie obowiązek wykupienia określonej nieruchomości, by później odsprzedać ją z zyskiem na rynku wtórnym.

Co więcej, jak możesz się domyślać, taki rodzaj działalności gospodarczej nie powinien być utożsamiany z tradycyjnym prowadzeniem biura nieruchomości, a raczej z działalnością inwestycyjną. Przedsiębiorca nie świadczy w tym przypadku usług z zakresu pośrednictwa mieszkaniowego, a wykupuje nieruchomości na własny rachunek. Sformułowanie „biuro nieruchomości” jest w tym przypadku swego rodzaju skrótem myślowym. Nietrudno się też domyśleć, że niezbędny kapitał początkowy, będzie w tym przypadku dużo wyższy, niż w przypadku pozostałych form.

Agencja wynajmu nieruchomości

Jeżeli przymierzasz się do założenia biura nieruchomości posiadając już jakieś domy czy mieszkania, możesz postawić na ich wynajem. Zarządzanie nieruchomościami własnymi, w dużej mierze stanowi trzon działalności większości tego typu agencji, choć oczywiście nie jest to zasada. Bardzo często, na rozlicznych portalach ogłoszeniowych spotkasz się z anonsami, wystawianymi przez tego typu przedsiębiorców.

Podobnie jak pośrednik nieruchomości, agencja wynajmu otrzymuje wynagrodzenie prowizyjne, naliczane od miesięcznego czynszu, opłacanego przez najemców. Rzeczone rozwiązanie raptownie zdobywa na popularności w naszym kraju – właściciele mieszkań cenią sobie fakt, że w razie jakichkolwiek kłopotów z lokatorem, to nie oni będą musieli martwić się o ich rozwiązanie, jednocześnie wciąż otrzymując należne sobie pieniądze. Z drugiej strony Ty, jako przedsiębiorca, musisz być za pan brat z prawem lokatorskim i pochodnymi.

Jak założyć biuro nieruchomości?

Jak już opisywaliśmy wyżej, po zmianach prawnych z 2014 roku, dotyczących deregulacji zawodów, nie istnieją żadne, konkretne wymagania prawne dla założenia biura nieruchomości. Może to zrobić każdy. Co więcej, dowolna jest również forma prowadzenia takiej działalności i jej opodatkowania – przedsiębiorca powinien wybrać najwłaściwszą dla zakresu podejmowanych przez siebie działań, tak, by jak najkorzystniej zoptymalizować wydatki podatkowe.

Biura nieruchomości najczęściej zakładane są w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, choć nie jest to zasada. Można pokusić się również o spółkę cywilną – w niektórych przypadkach, dotyczących w szczególności dużych przedsiębiorstw, w grę wchodzą także spółki osobowe, czy spółki kapitałowe, na przykład spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Tak czy inaczej, rejestracja działalności gospodarczej, bez względu na jej formę, przebiega w taki sam sposób, jak przy innych formach prowadzenia działalności. Jednoosobowe działalności gospodarcze znajdują swoje miejsce w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, z kolei spółki ewidencjonowane są w Krajowym Rejestrze Sądowym, prowadzonym przez odpowiednie sądy rejonowe, właściwe dla lokalizacji firmy. Obowiązek nie zachodzi przy spółce cywilnej – takiej nie obejmują przepisy kodeksu spółek handlowych, a kodeks cywilny.

Forma opodatkowania – jaką wybrać?

Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, zdecydowanie najczęściej rozliczają się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych, opłacając podatek dochodowy, według skali zależnej od uzyskanych dochodów. W 2022 roku, rzecz się ma następująco:

  • 12% dochodów rocznych do kwoty 120 000 zł, pomniejszonych o kwotę wolną od podatku,

  • 32% dochodów rocznych od kwoty przekraczającej 120 000 zł wraz z kwotą wolną od podatku.

Biorąc pod uwagę fakt, że drugi, wysoki próg grozi przedsiębiorcom z tej branży wyjątkowo szybko, warto zawczasu zainteresować się podatkiem liniowym, by niezależnie od osiąganych dochodów, płacić wyłącznie 19% podatku.

Niemniej, dla jednoosobowej działalności gospodarczej, korzystnym rozwiązaniem może się okazać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przeznaczony jest on przede wszystkim dla nowych przedsiębiorców, nie osiągających szczególnie dużych profitów. Jego stawki zależne są od rodzaju prowadzonej działalności i przez wielu przedsiębiorców jest to ceniona forma rozliczania się z Urzędem Skarbowym.

Biuro nieruchomości a podatek VAT

Udanie się do Urzędu Skarbowego, w celu zarejestrowania się jako podatnik VAT, jest co prawda obowiązkowe, ale co więcej, zależnie od sytuacji, może nieść za sobą wiele korzyści. Nie musimy jednak od razu rejestrować się jako czynny podatnik VAT – prawo dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli jego dochód nie przekracza 200 000 złotych rocznie. Nie oznacza to jednak, że zawsze warto z tego zwolnienia korzystać.

Prowadząc agencję nieruchomości, będącą czynnym podatnikiem VAT, zyskujemy możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu od całkowitej należności podatkowej, jaką będziemy musieli uiścić w Urzędzie Skarbowym – koszty te, szczególnie w przypadków niektórych rodzajów biur, mogą być naprawdę wysokie.

Co więcej, wielu naszych potencjalnych kontrahentów, z całą pewnością doceni fakt rzeczonej rejestracji – szczególnie, gdy będziemy chcieli wejść w biznesową relację z innym przedsiębiorcą. On również będzie szukał opcji, dzięki którym zoptymalizuje swoje zobowiązania podatkowe, a możliwość „wrzucenia w koszty” współpracy z Tobą, z całą pewnością będzie dlań korzyścią nie do przeoczenia.

Ubezpieczenie OC dla biura nieruchomości

Ubezpieczenie pośrednika jest niezbędnym elementem prowadzonej przez niego działalności. Obowiązek ubezpieczenia jest niezależny od formy, na podstawie której działalność została zarejestrowana i i podlega mu każde biuro nieruchomości. Ubezpieczenie OC nie jest wymagane na etapie składania wniosku o rejestrację firmy, ale bez niego, nie będziesz mógł wykonywać swojej pracy – informacja o nim, musi się bowiem znaleźć w każdej z podpisywanych przez Ciebie umów. Wynika stąd jasno, że przed wykonaniem pierwszej czynności związanej z szeroko pojętym pośrednictwem, będziesz musiał opłacić OC.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w trakcie wykonywania usług, biuro nieruchomości musi opłacić raz na rok. Choć polisa nie obejmuje zdarzeń, polegających na zapłacie kar umownych, czy strat powstałych wskutek działań wojennych i pochodnych (i kilku innych, o relatywnie niskim stopniu prawdopodobieństwa na wystąpienie) to warto je opłacić bez względu na ustawowy wymóg. Ewentualne szkody nierzadko zostaną pokryte przez ubezpieczyciela ze sporą nawiązką, a sam fakt posiadania OC, na pewno zostanie bardzo pozytywnie odebrany przez Twoich kontrahentów.

Marketing dla biura nieruchomości

Skuteczny marketing to klucz do wyróżnienia biura nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, gdzie konkurencja jest ogromna. Warto rozważyć specjalizację, która pozwoli skupić się na jednej konkretnej niszy, na przykład pośrednictwie w sprzedaży kawalerek lub obsłudze studentów. Tego typu ukierunkowanie może stać się atutem, dając biuru przewagę na rynku w wybranej dziedzinie.

W dzisiejszych czasach marketing internetowy stanowi jedną z najefektywniejszych form promocji. Nowe biura nieruchomości mogą zyskać rozgłos, umieszczając swoje wizytówki na portalach zrzeszających usługodawców, takich jak Taelo.pl, który oferuje bezpłatne zamieszczanie informacji o firmie. Dzięki temu można podać kluczowe dane, lokalizację oraz inne istotne szczegóły, co ułatwi potencjalnym klientom nawiązanie kontaktu i odnalezienie biura.

Dodatkowym działaniem, które może podnieść prestiż i wiarygodność biura, jest publikowanie artykułów na blogu firmowym. Fachowe treści, zawierające porady oraz analizy, budują wizerunek eksperta i zwiększają zaufanie klientów. To z kolei przekłada się na decyzje zakupowe, ponieważ klienci częściej wybierają firmy, które wzbudzają zaufanie i wykazują się wiedzą branżową.

Czy otwarcie własnego biura nieruchomości jest opłacalne?

Biuro nieruchomości to zdecydowanie dobry pomysł na biznes. Swoje zalety ma w tej materii zarówno jednoosobowa działalność gospodarcza, jak i wszelkie rodzaje spółek. Trzeba jednak pamiętać o tym, że działalność agencji obrotu nieruchomościami, nie polega wyłącznie na komponowaniu umów, kontaktach z klientami, zbieraniu danych i prezentowaniu nieruchomości.

Przedsiębiorca, który planuje otwarcie biznesu w tej branży, musi dysponować rozległą wiedzą na temat prawa budowlanego, lokatorskiego, czy podatkowego. Warto zainwestować też w solidny dział księgowy – jeśli nie możemy sobie na to pozwolić, z pomocą przyjdzie lokalne biuro rachunkowe.

Jak jednak wygląda kwestia opłacalności takiego przedsięwzięcia? Na jakie koszty początkowe należy się przygotować i ile wyniosą koszty bieżące? Czy zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, może przynieść duże zyski?

Koszty otwarcia i prowadzenia biura nieruchomości

Biuro nieruchomości nie jest najdroższą inwestycją, jaką możesz sobie wyobrazić. W zasadzie, główny koszt całego przedsięwzięcia dotyczy lokalu, w którym będziesz prowadzić działalność. Wynajęcie go to jedno – ostatecznie, będziesz musiał wyremontować go tak, by dostosować go do potrzeb swojego biura, a także odpowiednio wyposażyć. W takiej sytuacji można założyć, że koszty początkowe nie powinno przekroczyć 40 000 złotych – mogą wzrosnąć, jeśli nie zdecydujesz się na wynajem, a kupno lokalu.

Warto pamiętać również o tym, jak niezbędny może okazać się samochód – jeśli jeszcze żadnego nie posiadasz, prawdopodobnie będziesz musiał zaliczyć jego kupno w koszty. Nie wolno również zapomnieć o tym, że raz do roku będziesz zobowiązany wykupić ubezpieczenie OC.

Miesięczne wydatki z kolei, również w największej mierze uzależnione są od opłat, związanych z utrzymywaniem przez Ciebie lokalu i prowadzeniem w nim biznesu. Do tego musisz doliczyć wynagrodzenia dla pracowników (wraz ze wszystkimi obciążeniami podatkowymi) oraz usługi świadczone przez księgowego, jeżeli nie zamierzasz tworzyć odpowiedniego działu w swojej firmie. Zależnie od ilości zatrudnionych pracowników, miesięczny koszt prowadzonej działalności, będzie wynosił od kilku, do kilkunastu tysięcy złotych, najpewniej nie przekraczając 10 000 zł.

Szczegółową analizę opłacalności oraz omówienie wyzwań znajdziesz w artykule Własne biuro nieruchomości. Czy to się (nie) opłaca? na portalu Nieruchomosci-online.pl

Biuro nieruchomości – jakie zyski może przynieść?

Jak pokazują doświadczenia przedsiębiorców z ostatnich kilku lat, opłaca się założyć biuro nieruchomości. Trudno wyrokować, jak duże zyski możesz osiągnąć – wiele zależy od Twojego doświadczenia, wraz z którym nadejdzie wiedza i intuicja, niezbędne w tym biznesie. Każda zrealizowana transakcja, to kolejny krok do bogactwa. W przypadku pośredników nieruchomości, których marża nie jest znaczna (z uwagi na pierwsze kroki w branży) jedna transakcja może dać Ci średnio 2 000 zł – 3 000 zł brutto. Pytaniem, jakie powinieneś sobie zadać, jest: ile transakcji miesięcznie jesteś w stanie zrealizować?

Im dłużej będziesz się utrzymywać na rynku, tym większe będziesz budzić zaufanie w gronie potencjalnych Klientów, co znacząco przełoży się na pożądane wyniki. Jednostkowy zysk w przypadku transakcji dokonanej przez skup mieszkań (wraz z odsprzedaniem nieruchomości) może być dwukrotnie wyższy – jednak wymaga również znacznie większego wkładu.

Podsumowując, biuro nieruchomości to bardzo dobry pomysł na biznes, jednak aby móc skutecznie działać w rzeczonym sektorze, musisz wcześniej zaopatrzyć się w niezbędną wiedzę, dzięki której nie popełnisz brzemiennych w skutkach błędów. Relatywnie niski próg inwestycji również zachęca do działania, ale nie powinien usypiać Twojej czujności – omawiana branża naprawdę nie należy do najłatwiejszych.

Źródło zdjęcia: https://pl.123rf.com/photo_122264400_zesp%C3%B3%C5%82-po%C5%9Brednik%C3%B3w-w-obrocie-nieruchomo%C5%9Bciami-i-kierownik%C3%B3w-sprzeda%C5%BCy-analizuje-wyceny-um%C3%B3w-najmu.html

Oceń artykuł
4.5/5 (2)