Najem okazjonalny w swoim głównym założeniu zabezpiecza prawa wynajmującego, chroniąc go przed nieuczciwymi lokatorami. Z drugiej strony najemca dobrowolnie zgadza się na taką formę, jeśli zależy mu na dłuższym użytkowaniu nieruchomości. Podstawą działań w tym zakresie jest umowa najmu okazjonalnego. Sprawdzamy, co powinien zawierać taki dokument.
Umowa najmu okazjonalnego, jak każda umowa zawierana między dwoma stronami powinna obejmować wszystkie niezbędne informacje zarówno dla wynajmującego, jak i przyszłego lokatora. Wszelkie nieścisłości powinny być również na bieżąco wyjaśniane, aby uniknąć późniejszych roszczeń, których finał mógłby zakończyć się w sądzie. Czym charakteryzuje się umowa najmu okazjonalnego? Jakie elementy powinny być w niej zawarte? Co na temat umowy najmu okazjonalnego lokalu mówią przepisy?
Najem okazjonalny – co to jest?
Najem okazjonalny jest sposobem na udostępnienie danego lokalu mieszkalnego przyszłemu lokatorowi, jednak z zastrzeżeniem określonych w prawie przepisów. A wymagają one załatwienia kilku dodatkowych formalności. Z jednej strony regulacje w zakresie wynajmowania lokali mają zabezpieczyć właściciela nieruchomości przed problemami dotyczącymi opłaty czynszu, czy opuszczenia lokalu. Z drugiej, przyszły lokator, podpisując umowę, udowadnia drugiej stronie swoje uczciwe zamiary.
Co więcej, na najem okazjonalny może sobie pozwolić jedynie osoba prywatna, a więc umowy nie będzie podpisywał przedsiębiorca, który prowadzi związany z tym biznes.
Umowa najmu okazjonalnego
Przepisy związane z najmem okazjonalnym i umową najmu okazjonalnego zawarte są w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Według przepisów umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest możliwa w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Zastrzeżeniem w umowie najmu okazjonalnego jest wskazanie, że jest ona zawarta na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Co więcej, umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu
Porównując umowę najmu okazjonalnego do zwykłej umowy najmu, najważniejszą kwestią okazują się większe prawa wynajmującego. Czego one dotyczą? W przypadku zwykłego najmu właściciel nieruchomości ma mniejsze możliwości eksmisji uciążliwego lokatora ze względu na przepisy o ich ochronie. Z kolei w umowie najmu okazjonalnego lokalu najemca musi wskazać alternatywne miejsce zamieszkania, które nieco ułatwia realizację procedury eksmisji w razie pojawiających się problemów.
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego lokalu?
Poszczególne elementy umowy najmu okazjonalnego są bardzo ważne, aby zachować istotę tej formy udostępniania lokalu mieszkalnego. Zatem co taki dokument musi zawierać? Poniżej przedstawiamy niezbędne informacje.
1. Strony umowy
Jak w każdej umowie należy wskazać strony, które decydują się na podpisanie dokumentu. W przypadku najmu okazjonalnego jedną z nich jest wynajmujący, a więc osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, która jest właścicielem danej nieruchomości. Drugą stroną umowy jest również osoba fizyczna wynajmująca nieruchomość do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
2. Przedmiot umowy
Jeśli chodzi o przedmiot umowy najmu okazjonalnego, jest nim lokal mieszkalny. Musi być on udostępniony wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W tej sekcji potrzebne będą dokładne informacje o nieruchomości. Chodzi nie tylko o rozmiar (ilość i rodzaj pomieszczeń), ale też ewentualne wyposażenie i ogólny stan lokalu wraz z wszelkimi wadami.
3. Czas obowiązywania umowy
Jak wskazano w przepisach, umowę najmu okazjonalnego zawiera się wyłącznie na czas określony. Jej maksymalny okres przypada na 10 lat. Po tym czasie istnieje możliwość przedłużenia wynajmu. Z drugiej strony w umowie nie powinien pojawić się warunek o automatycznym przedłużeniu najmu dla danego lokatora.
4. Dodatkowe informacje
W umowie najmu okazjonalnego muszą pojawić się szczegółowe informacje dotyczące kwestii takich jak czynsz, czy kaucja. Wszelkie zmiany dotyczące przykładowo opłacania czynszu muszą być dokonywane pisemnie. W przeciwnym wypadku nie mają one mocy prawnej.
Sprawdź też: Wynajem mieszkania na działalność gospodarczą – jak to zrobić? Czy czynsz można wrzucić w koszty?
Umowa najmu okazjonalnego a czynsz
W treści umowy najmu okazjonalnego koniecznie powinna pojawić się informacja dotycząca wysokości czynszu, a także warunków jego podwyższania. Tylko na tej podstawie właściciel może dokonywać zmian w należnej kwocie. Niezbędny jest także zapis dotyczący terminu płatności czynszu i formy jego przekazywania.
Jak wskazano w art. 19c., z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Dotyczy to przykładowo kwot niezbędnych do uregulowania należności za media, a więc prąd, wodę, gaz, czy Internet.
Umowa najmu okazjonalnego a kaucja
Zgodnie z przepisami podpisanie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Chodzi o zaległości, które mogłyby się pojawić w płatnościach czynszu lub koszty związane z naprawą uszkodzeń spowodowanych przez najemcę.
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Właściciel nieruchomości nie może więc narzuć kwoty, która będzie przewyższać ten warunek. Kolejny przepis wskazuje, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
W art. 19a ust. 2 wskazano również specjalne oświadczenia, które wraz z umową najmu okazjonalnego lokalu są wymaganymi formalnościami w całym procesie. Jest to:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Wskazano także, że w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu zastępczym najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a następnie przedstawić oświadczenie pod rygorem wypowiedzenia umowy.
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Właściciel nieruchomości zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zgodnie z aktualnymi przepisami od najmu obowiązuje podatnika jednolita forma opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Na żądanie najemcy właściciel musi przedstawić takie potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Jeśli umowa najmu lokalu mieszkalnego nie zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego, właściciel traci swoje przywileje wynikające z jej zapisów. Umowa najmu okazjonalnego będzie zatem uznawana za zwykłą umowę najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Art. 19d. dokładnie wskazuje, że umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. Może też ulec rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. A co w przypadku, gdy pojawiają się problemy z lokatorem, który dalej pozostaje w nieruchomości? W takiej sytuacji po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Co zawiera takie pismo? Tutaj przepisy wymieniają:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W razie upływu terminu i braku efektów właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Powinien również do niego dołączyć:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia również wtedy, gdy w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu nie wskaże innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Źródło zdjęć:
- https://pl.123rf.com/photo_19024566_biznesmen-wr%C4%99cza-podpisanie-dokumentu-przy-swoim-biurku.html
- https://pl.123rf.com/photo_146371028_zakup-nieruchomo%C5%9Bci-dzier%C5%BCawa-na-tle-kluczy-do-nieruchomo%C5%9Bci-i-pieni%C4%99dzy.html
