Wynajem to w dzisiejszych czasach coraz popularniejsze rozwiązanie, zastępujące konieczność np. zaciągania kredytu na kupno własnego mieszkania. Czy kwestie wynajmu lokali regulują przepisy? Lokatorzy są tu chronieni dzięki zapisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy ona również takich kwestii, jak obowiązki wynajmującego, a także najemcy mieszkania. Czego nie można np. samodzielnie regulować w umowie najmu? Tego dowiecie się z tekstu!

Ochrona praw lokatorów – jak działa?

Czy jako lokatorom, wynajmującym mieszkanie, przysługuje Wam ochrona Waszych praw? Owszem! Choć naturalnym celem wynajmujących jest uregulowanie zapisów w umowie pod kątem ich potrzeb i wygody, sytuację najemców chronią tu obowiązujące przepisy.

Znajdują się one nie tylko w części Kodeksu cywilnego, dotyczącej umowy najmu, jak i również w:

  • ustawie o ochronie praw lokatorów;
  • mieszkaniowym zasobie gminy;
  • zmianie Kodeksu cywilnego.

Jakie uprawnienia wiążą się z ochroną praw lokatorów i jakie obowiązki nakłada ona na wynajmującego i najemcę? Temu przyjrzymy się w dalszej części tekstu!

Najem okazjonalny w Ustawie o ochronie praw lokatorów

Najem okazjonalny to specyficzna forma umowy najmu uregulowana w Ustawie o ochronie praw lokatorów, przeznaczona wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Istotne jest, że przepisy dotyczące najmu okazjonalnego zapewniają niższy poziom ochrony dla lokatora niż w przypadku klasycznego najmu z podmiotami profesjonalnymi.

Ustawodawca celowo ograniczył stosowanie przepisów ustawy do tego rodzaju najmu, co oznacza, że prawa lokatora są tutaj mniej rozbudowane. W praktyce oznacza to, że najemca korzystający z najmu okazjonalnego nie ma tak szerokich przywilejów, jak przy umowach zawieranych z przedsiębiorcami lub osobami prawnymi, które prowadzą działalność gospodarczą w obszarze wynajmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów: zawarcie umowy i kaucja

Co o zawarciu umowy najmu mieszkania i należnej wysokości kaucji mówi ustawa o ochronie praw lokatorów? Wskazuje chociażby na fakt tego, że umowa o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieoznaczony.

Zawarcie umowy najmu mieszkania a kaucja – od czego zależy jej wysokość?

Według zapisów ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Przepisy określają również wysokość kaucji, jaką może pobrać od Was właściciel wynajmowanego przez Was lokalu. Co do zasady nie może ona przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Zwrot kaucji za wynajem mieszkania – zasady

Na jakich zasadach opiera się z kolei kwestia zwrotu kaucji po zakończeniu trwania umowy najmu? Zgodnie z obowiązującymi przepisami zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy jej pobieraniu, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Kiedy z kolei powinniście otrzymać wpłaconą kaucję z powrotem? Zapłacona wcześniej kwota podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jakie obowiązki nakłada na wynajmującego ustawa o ochronie praw lokatorów?

Czy ustawa o ochronie praw lokatorów mówi także o obowiązkach wynajmującego? Tak! Zgodnie z jej zapisami, właściciel lokalu, który wynajmujemy, będzie m.in. zobowiązany, aby zapewnić nam sprawne działanie istniejących instalacji oraz urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

O czym jeszcze mówi ustawa o ochronie praw lokatorów? Według zawartych w niej przepisów wynajmujący jest także zobowiązany do wymiany zużytych elementów mieszkania, w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę.

Nie są to jednak jedyne obowiązki wynajmującego, jakie zastrzega ochrona praw lokatorów. Należą do nich w szczególności:

  • utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
  • dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.

Kto dokonuje napraw w lokalu – wynajmujący, czy najemca?

Kolejnym, uregulowanym przepisowo obowiązkiem wynajmującego będzie dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

  • naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu;
  • wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Co więcej, wymienione wyżej obowiązki wynajmującego możecie uregulować także osobno w umowie najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – obowiązki najemcy

Ochrona praw lokatorów nie została stworzona jedynie w celu chronienia najemców mieszkania przed potencjalnymi zagrożeniami. Ustawa nakłada określone obowiązki nie tylko na wynajmujących, ale i najemców lokalu. Jakie do nich należą?

Podstawowym obowiązkiem będzie tu dbanie nie tylko o użytkowany lokal, ale i części wspólne. Oznacza to, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

Obowiązki najemcy – dbanie o części wspólne

Co oznacza zaś konieczność dbania o części wspólne budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal? Najemca jest także obowiązany dbać o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku, i chronić je przed uszkodzeniem lub dewastacją.

Za jakie naprawy odpowiada najemca lokalu?

Przepisy mówiące o ochronie praw lokatorów nakładają także na najemcę lokalu obowiązek dokonywania napraw i konserwacji:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
    pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
    przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Najemca wynajmowanego lokalu będzie też zobowiązany do naprawy oraz konserwacji pozostałych elementów jego wyposażenia, a także pomieszczeń przynależnych. Rozumiemy przez to:

  • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów;
  • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Protokół odbioru mieszkania – do czego może się przydać?

Aby uniknąć ewentualnych nieporozumień dotyczących potencjalnych uszkodzeń elementów wyposażenia lokalu, lub konieczności ich naprawy, warto przygotować protokół odbioru mieszkania. Dokument ten powinien zawierać określenie stanu technicznego i stopnia zużycia znajdujących się w nim instalacji oraz urządzeń.

Tak sporządzony protokół będzie stanowić podstawę rozliczeń przy zwrocie wynajmowanego przez Was lokalu.

Czy najemca może wprowadzić ulepszenia lokalu bez zgody właściciela?

Jeśli z kolei zastanawiacie się, czy możecie np. przemalować ściany w wynajmowanym mieszkaniu, czy dokonać w nim innych ulepszeń, bez zgody właściciela, trzeba ją będzie jednak uzyskać. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów możecie dokonać takich zmian jedynie za zgodą, a także na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Czy jeśli najemca dokonał wymiany elementów wyposażenia mieszkania, to czy przysługuje mu zwrot jej kosztów?

Kończy się Wasza umowa najmu i nie wiecie, czy możliwy jej zwrot kosztów wymiany elementów wyposażenia lokalu, jakich dokonaliście? Przepisy regulują także i tę kwestię. Zgodnie z ich treścią po opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego.

A to oznacza, że jeśli dokonaliście wcześniej takiej wymiany, np. kupując nowe meble kuchenne, będzie przysługiwać Wam zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Jaka będzie jej wysokość? Należne kwoty oblicza się tu z kolei według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Czy wynajmujący ma prawo zażądać usunięcia ulepszeń lokalu wprowadzonych przez najemcę?

Zainstalowaliście w wynajmowanym lokalu nową półkę, jednak nie spotkała się z uznaniem jego właściciela? Przy Waszej wyprowadzce może on zgodnie z prawem zażądać cofnięcia wprowadzonych przez Was ulepszeń tego typu z naruszeniem procedury wyrażania zgody i przywrócenia stanu poprzedniego mieszkania, jeżeli nie naruszy to jego substancji.

Jeśli z kolei właściciel wynajmowanego przez Was lokalu będzie chciał owe ulepszenia pozostawić, może się to odbyć za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Czy ochrona praw lokatorów reguluje podwyżki czynszu?

Czy zgodnie z zapisami ustawy o ochronie lokatorów właściciel lokalu może podnieść czynsz, albo inne opłaty za jego zużycie? Według przepisów jest to możliwe, o ile wynajmujący wypowie ich dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Czy podwyżka czynszu powinna być dokonana na piśmie?

Uwaga! Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Jeśli podwyżka czynszu nastąpi wyłącznie w formie ustnej, jest uznawana za nieważną.

Ustawowa ochrona praw lokatorów wskazuje także, że podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach. Należą do nich sytuacje, w których:

  • właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk – w takich sytuacjach podwyżkę uznaje się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach zwrotu kapitału w skali roku, oraz tzw. godziwego zysku;
  • następuje podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Gdzie znajdziemy średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych? Jest on ogłaszany w formie komunikatu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Czy właściciel lokalu musi przedstawić przyczyny podwyżki na piśmie?

Jeśli zostaliście poinformowani przez właściciela o planowanej podwyżce czynszu, zgodnie z przepisami macie możliwość złożyć pisemne żądanie przedstawienia na piśmie jej przyczyn oraz kalkulacji. Wynajmujący będzie mieć obowiązek przedłożyć je Wam w terminie do 14 dni od momentu otrzymania Waszego żądania.

Odmowa uznania podwyżki czynszu – jak przebiega?

Nie zgadzacie się z proponowaną podwyżką? Tu również przysługuje Wam ochrona praw lokatorów. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu będziecie mogli:

  • odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na którego podstawie lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia;
  • zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Uwaga! W drugim, wymienionym wyżej przypadku obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki będzie ciążyć na właścicielu lokalu.

Jak często może być podwyższany czynsz?

Ważne, abyście pamiętali również o tym, że podwyżka czynszu nie może następować częściej, niż raz na sześć miesięcy. Owe pół roku będzie zaś liczone od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Źródło zdjęcia: https://pl.123rf.com/photo_115336556_umowa-biznesmena-na-podpisanie-umowy-kupna-lub-wynajmu-nowego-domu-mieszanka-kolor%C3%B3w-z-czerni%C4%85-i.html