Wynajem nieruchomości to doskonała forma zarobku. Jednak jak w każdym biznesie trzeba wziąć pod uwagę nieuczciwych najemców, przez których można narazić się na spore straty finansowe. Rozwiązaniem tego problemu jest umowa najmu okazjonalnego. W poniższym artykule tłumaczymy, na jakiej zasadzie można ją zawierać i dlaczego najem okazjonalny to dobre rozwiązanie dla obu stron.
Wynajem nieruchomości nie zawsze jest procesem łatwym do zrealizowania. Zamieszkanie najemcy w udostępnionym mieszkaniu oprócz zysków dla właściciela lokalu może przynieść też problemy z egzekwowaniem należnych opłat. Z myślą o zabezpieczeniu interesów obu stron umowy stosuje się formułę najmu okazjonalnego. Na czym polega? Czym różni się od zwykłego najmu? Jakie są zasady umowy najmu okazjonalnego? O jakich formalnościach trzeba pamiętać? Dlaczego najem okazjonalny jest korzystny zarówno dla właściciela lokalu, jak i samego najemcy?
Najem okazjonalny – co to jest?
Najem okazjonalny jest specjalnym sposobem udostępnienia lokalu, jednak może ona być wykorzystana w przypadkach wskazanych w przepisach. Regulacje prawne dotyczące takiej umowy znajdują się w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją wskazaną w art. 19a:
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Takie rozwiązanie ma więc zastosowanie jedynie w przypadku własności prywatnej i wobec osoby prywatnej, która nie prowadzi własnej firmy związanej z wynajmem lokali.
Jeszcze kilka lat temu najem okazjonalny stanowił niewielki procent podpisywanych umów. Jednak w związku z większą świadomością na temat tej formy udostępniania nieruchomości, czy napływu uchodźców z Ukrainy, zgodnie z informacjami Ministerstwa Finansów w 2022 roku umowę najmu okazjonalnego zawarło 66 293 podatników. To w porównaniu do 2021 roku wzrost o ponad 44% (20 167 podatników).
Czym się różni zwykły najem od okazjonalnego?
Różnice w przypadku zwykłego najmu a najmu okazjonalnego teoretycznie nie są bardzo widoczne, ale z perspektywy obu stron umowy niezwykle istotne. Chodzi tu przede wszystkim o większe zabezpieczenie właściciela nieruchomości przed ewentualnymi problemami związanymi z wypłatą czynszu i koniecznością opuszczenia lokalu.
W przypadku zwykłego najmu należności często odzyskiwane są dopiero na drodze sądowej. Umowa najmu okazjonalnego, choć wymaga załatwienia nieco większych formalności, zapewnia większą skuteczność w egzekwowaniu praw właściciela lokalu. Tym samym wynajmujący może lepiej zabezpieczyć swoje interesy i chronić się przed stratami finansowymi.
Istotną różnicą pomiędzy zwykłą umową najmu a umową najmu okazjonalnego jest kwestia wskazania lokalu, w jakim najemca ma szansę zamieszkać w razie konieczności opuszczenia nieruchomości. W przeciwieństwie do standardowej umowy jest to punkt obowiązkowy w procesie najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny a niezbędne formalności
Najem okazjonalny nie jest zwykłą umową, dlatego samo podpisanie dokumentu wskazującego warunki, na jakich zostaje udostępniony dany lokal, nie wystarczy. Niezbędne jest w tym przypadku spełnienie określonych formalności. Przede wszystkim należy spisać umowę najmu okazjonalnego, a następnie dołączyć do niej stosowne załączniki w formie oświadczeń.
Do uzyskania jednego z nich, które dotyczy dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującemu, wymagana jest wizyta u notariusza, ponieważ dokument ten musi mieć formę aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego
Podstawą zrealizowania najmu okazjonalnego jest umowa. Będzie zawierać ona wszystkie szczegóły i warunki ważne dla wynajmującego i najemcy. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W umowie najmu okazjonalnego powinny znaleźć się wszystkie najważniejsze informacje. Chodzi o:
1) dane osobowe stron umowy;
2) opis nieruchomości wraz z adresem;
3) okres najmu;
4) wysokość czynszu i kosztów dodatkowych;
5) warunki wypowiedzenia umowy;
6) dodatkowe informacje typu zgoda sądu na zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub zabezpieczenia dla najemcy np. rekompensata finansowa za wypowiedzenie umowy;
7) podpisy obu stron umowy.
Jak w każdym typie umowy, tak również tej, której wymaga najem okazjonalny, konieczne jest dokładne przeczytanie wszystkich warunków. Najemca, zanim podpisze dokument, powinien skrupulatnie sprawdzić każdy punkt umowy, a w razie wątpliwości na bieżąco informować o nich wynajmującego. Po złożeniu podpisu trudno będzie później wyegzekwować straty, jakie przyszły lokator może ponieść w wyniku zgody na niekorzystne dla siebie warunki.
Co załącza się do umowy najmu okazjonalnego?
Oprócz samej umowy najmu okazjonalnego wymagane są dodatkowe dokumenty. Art. 19a ust. 2 wskazuje, że jest to:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako alternatywne w trakcie egzekucji obowiązku opróżnienia nieruchomości, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w takiej sytuacji i przedstawić stosowne oświadczenie opisane w punkcie 3 pod rygorem wypowiedzenia umowy.
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Ze względu na to, że najem okazjonalny wymaga dołączenia do umowy oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz do opróżnienia i wydania lokalu, który ma mieć postać aktu notarialnego, konieczne jest skorzystanie z pomocy notariusza. To z kolei wiąże się z faktem poniesienia określonego kosztu. Jak mówi art. 19a ust. 7, wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Najemca samodzielnie wybiera notariusza i umawia się na wybrany termin. Podczas tego spotkania, którego celem jest uzyskanie oświadczenia, właściciel nie musi być obecny, choć często w praktyce u notariusza stawiają się obie strony, jednocześnie podpisując umowę najmu okazjonalnego.
W przepisach nie wskazano jednak, kto powinien opłacić wizytę u notariusza. Daje to duże pole do indywidualnych ustaleń. Koszt notariusza może wziąć na siebie właściciel mieszkania, jeśli chce zachęcić tym najemcę do podpisania umowy. Dopuszczalne są również sytuacje, w których opłatę za notariusza ponoszą po podziale obie strony. Zdarza się również, że właściciel lokalu będzie chciał przerzucić koszt notariusza na wynajmującego szczególnie wtedy, gdy zaproponuje mu atrakcyjne warunki najmu np. dotyczące niskiego czynszu.
Umowa najmu okazjonalnego a kaucja
Zgodnie z przepisami, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu bywa uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej opłacenie należności wynikających z zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, które przysługują właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Jednocześnie wpłata ta nie może dotyczyć dowolnej kwoty. Art. 19a ust. 4 wskazuje, że kaucja nie powinna być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal. Postawą obliczeń jest tu stawka czynszu, która obowiązywała w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela np. kosztów egzekucji.
Najem okazjonalny a czynsz
Istotną kwestią w przypadku możliwości, jakie daje najem okazjonalny, jest nie tylko opłata kaucji, ale przede wszystkim ponoszenia kosztów związanych z zamieszkaniem w lokalu. Według przepisów właściciel podwyższa czynsz jedynie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Nie może więc zażądać innej kwoty w warunkach innych, niż były ustalane na początku.
Ponadto z tytułu najmu okazjonalnego lokalu poza czynszem, wynajmujący pobiera tylko opłaty niezależne od właściciela np. media, chyba że umowa stanowi inaczej.
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Umowa najmu okazjonalnego dotyczy nie tylko rozbudowanych formalności, ale też konieczności przekazania o niej informacji do urzędu skarbowego. Jest to bardzo istotny warunek, ponieważ w przypadku jego niedopełnienia, właściciel lokalu nie będzie objęty ochroną gwarantowaną przez przepisy, a do tego w przypadku skomplikowanej egzekucji współpraca z sądem, czy komornikiem będzie przez to utrudniona.
Zgodnie z zapisami ustawy, właściciel mieszkania zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Wynajmujący na żądanie najemcy musi przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.
Nie ma oficjalnego wzoru, który odnosi się do zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Niemniej jednak taki dokument powinien zawierać podstawowe i niezbędne do weryfikacji informacje. Należy do nich m.in.:
1) dane osobowe właściciela lokalu (imię, nazwisko, numer pesel);
2) adres wynajmowanego lokalu;
3) termin rozpoczęcia i obowiązywania umowy najmu okazjonalnego;
4) opis warunków najmu okazjonalnego.
Jaki jest więc podatek, jeśli właściciel lokalu zdecyduje się na najem okazjonalny? Obecnie niezależnie od rodzaju najmu obowiązuje jednolita forma opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Opłacający podatek może zdecydować, czy rozlicza się miesięcznie, czy kwartalnie.
Wysokość podatku zależy od uzyskanego przychodu z najmu, jednocześnie bez możliwości odliczenia kosztów zdobytego przychodu. W przypadku przychodów do 100 000 zł rocznie stawka podatkowa dla wynajmu mieszkania na podstawie najmu okazjonalnego wynosi 8,5%. Z kolei dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie jest to już 12,5%.
Wygaśnięcie i wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Kolejną kwestią, jaką trzeba omówić przy okazji podpisywania umowy najmu okazjonalnego, jest jej wygaśnięcie lub wypowiedzenie. Co o tym mówią przepisy? Ustawa wskazuje, że umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta albo jest rozwiązywana po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Ponadto właściciel lokalu ma prawo wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu i nie wskazał innego miejsca do przeprowadzenia się w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu.
Kolejnym przypadkiem jest fakt, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, gdy najemca korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, niszczy i wyrządza szkody oraz zachowuje się w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Powodem takich działań może być także zaległości opłacie w czynszu wynoszące powyżej 3 miesięcy oraz podnajem całego lub części mieszkania osobie trzeciej bez zgody właściciela.
Sytuacja może być również odwrotna. Najemca również ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Jest to możliwe, gdy lokal ma wady zagrażające życiu lub zdrowiu mieszkających w nim osób.
Nie zawsze jednak sytuacja jest taka prosta i po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy lokator jest skłonny do współpracy, opuszczając nieruchomość. Co w takim przypadku? Według przepisów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu w przypadku, gdy najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel ma prawo doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu.
Żądanie opróżnienia lokalu
Żądanie opróżnienia lokalu powinno być sporządzone na piśmie i uzupełnione urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Jak wygląda taki dokument? Żądanie opróżnienia lokalu zawiera:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i powód ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Wskazane żądanie nie zawsze jednak przynosi oczekiwane efekty. W sytuacji upływu terminu bez podejmowanych działań przez najemcę właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Nadanie klauzuli wykonalności
Według przepisów do wniosku skierowanego do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dołącza się poniższe dokumenty:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
O czym warto pamiętać przy podpisaniu umowy najmu okazjonalnego?
Choć najem okazjonalny umożliwia zastosowanie pewnego zabezpieczenia dla wynajmującego i pewności co do warunków dla najemcy, nie chroni przed różnymi niespodziewanymi zdarzeniami losowymi. Aby ich uniknąć, często w przypadku przekazywania nieruchomości osobie, która ma korzystać z lokalu, wykupywane jest ubezpieczenie.
Kwestia zabezpieczenia finansowego jest bowiem ważna dla obu stron. Właściciel mieszkania wykupuje ubezpieczenie na wypadek zdarzeń losowych typu pożar, zalanie, przepięcie. Prawdopodobieństwo ich wystąpienia wzrasta, gdy lokal jest na bieżąco użytkowany.
Najemca również może zdecydować się na zabezpieczenie finansowe. W jego przypadku sprawdzi się ubezpieczenie lokalu na wypadek kradzieży z włamaniem lub od zdarzeń losowych. Zastosowanie ma w tym przypadku także ubezpieczenie OC, które chroni przed poniesieniem dużych kosztów w sytuacji spowodowania szkód na mieniu osób trzecich. Chodzi przykładowo o przypadek, w którym najemca spowoduje zalanie sąsiedniego mieszkania.
Czy najem okazjonalny to dobre rozwiązanie dla najemcy i właściciela lokalu?
Najem okazjonalny, jak wiele rozwiązań ma swoje mocne i słabsze strony. Analizować je należy jednak zarówno z perspektywy właściciela, jak i najemcy. To, co dla jednej strony będzie korzyścią, może stać się problemem dla drugiej. Niemniej jednak najem okazjonalny staje się coraz popularniejszy, dlatego warto sprawdzić, z jakimi korzyściami wiąże się dla obu zainteresowanych.
Najem okazjonalny z perspektywy właściciela lokalu
Najem okazjonalny kojarzy się głównie z zabezpieczeniem właściciela lokalu. Ma on większe możliwości wypowiedzenia umowy w porównaniu do podpisania umowy w standardowej formie. Co więcej, możliwe jest wypowiedzenie bez konkretnego powodu, jednak w określonym przez przepisy terminie.
Właściciel decydujący się na najem okazjonalny zabezpiecza się przed nieuczciwymi praktykami najemców. W razie problemów z egzekwowaniem należności pomocne okazuje się wskazanie alternatywnego lokum, co jest dla najemcy obowiązkowe. Eksmisja lokatora jest w tym przypadku sprawniejsza.
Najem okazjonalny z perspektywy najemcy
Najem okazjonalny z pozoru może wydawać się korzystniejszy dla wynajmującego niż dla najemcy. Po części tak jest. Szczególnie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji może być czynnikiem odstraszającym. Do tego dochodzą większe formalności oraz koszt spotkania z notariuszem. Tutaj rozwiązaniem jest pokrycie opłat związanych z potwierdzeniem notarialnym przez właściciela lokalu.
Warto także podkreślić zalety najmu okazjonalnego biorąc pod uwagę interesy najemcy. Zapisy umowy dokładnie wskazują kwotę czynszu i dokonywanych opłat oraz regulują kwestię ich podnoszenia. Właściciel nie może więc podwyższyć bieżących kosztów, jeśli nie są one zgodne z zapisami umowy.
W zależności od ustaleń najemca może niekiedy liczyć na pewną rekompensatę za wypowiedzenie umowy, czyli np. na zwrot kosztów za przeprowadzkę, jeśli jest to ujęte w podpisanej umowie najmu okazjonalnego. Do tego lokal, który jest podany przez najemcę jako alternatywny w oświadczeniu, może należeć do osoby z rodziny lub znajomej, przez co nie jest trudno spełnić taki warunek.
Umowa najmu okazjonalnego jest zwykle zawierana na dłuższy czas w porównaniu ze standardowym wynajmem. Jest to więc idealne rozwiązanie dla najemcy, jeśli szuka nieruchomości, w której chce mieszkać przykładowo kilka lat. Zgoda na najem okazjonalny będzie korzystna, jeśli lokal jest atrakcyjny i właściciel mógłby szybko znaleźć innego lokatora, jednocześnie zwiększając czynsz, a więc i swój zarobek.
Źródła zdjęć:
- https://pl.123rf.com/photo_99725772_koncepcja-kredytu-hipotecznego-m%C4%99%C5%BCczy%C5%BAni-trzymaj%C4%85-klucz-z-p%C4%99kiem-kluczy-do-domu-nowoczesne-jasne.html
- https://pl.123rf.com/photo_148410632_zdj%C4%99cie-m%C4%99%C5%BCczyzny-podpisuj%C4%85cego-umow%C4%99-hipoteczn%C4%85-ubezpieczeniow%C4%85-lub-akt-sprzeda%C5%BCy-przy-zakupie.html
