Proces najmu lokalu – domu czy mieszkania podlega pewnym przepisom. Wypowiedzenie w tej sytuacji powinno spełniać określone normy. Musi mieć również odpowiednią treść dokumentu. Sprawdzamy, jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony i nieokreślony.
Umowa najmu jest często stosowanym dokumentem przez właścicieli nieruchomości. Udostępniając je lokatorom, taka osoba ma bowiem okazję do uzyskania zarobku pochodzącego z czynszu. Należy jednak pamiętać, że wtedy każda ze stron ma prawo wypowiedzieć umowę. Najważniejsze jest to, aby zrobić to w sposób zgodny z przepisami. Czym charakteryzuje się umowa najmu? Jakie ma rodzaje? Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe? Jakie stosuje się tu przepisy? Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?
Umowa najmu – czym jest?
Jak wskazują przepisy Kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 659, umowa najmu tłumaczona jest w sposób następujący:
„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.
Jeśli przedmiotem umowy ma być nieruchomość, wtedy jak wskazano w przepisach umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeśli nie zachowa się takiej formy, umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Umowa najmu na czas określony i na czas nieokreślony
Umowa najmu zawarta może być na czas określony lub nieokreślony (na czas oznaczony lub nieoznaczony). Istotną różnicą, jak sama nazwa wskazuje, będzie tutaj wskazanie terminu, który dotyczy jej obowiązywania.
Jeśli w umowie najmu strony wskażą na dane ramy czasowe np. 6 miesięcy czy 12 miesięcy, ma ona charakter dokumentu na czas określony. Ewentualnie ten okres w miarę potrzeb można wydłużyć.
Z kolei przy umowie najmu na czas nieokreślony, w treści nie znajdziemy dokładnego terminu odnoszącego się do obowiązywania ustaleń. O tym, w jakim momencie umowa przestaje obowiązywać, decyduje albo właściciel mieszkania, albo sam lokator.
Sprawdź też: Ustawa o ochronie praw lokatorów: zawarcie umowy, kaucja, obowiązki najemcy i wynajmującego
Wypowiedzenie umowy najmu – kiedy jest możliwe?
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania czy domu może dotyczyć zarówno jej formy na czas określony, jak i podpisanej na czas nieokreślony. Zasady zastosowania wypowiedzenia będą jednak różnić się od siebie, ponieważ mają inne założenia.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu na czas określony istotne są zapisy samego dokumentu. Jak wskazuje art. 673 § 3:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas określony przed wskazanym w niej terminem istnieje tylko w przypadku, gdy zaistnieje sytuacja wskazana w treści dokumentu.
W czasie określonym możliwe jest również rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. Obie strony umowy wspólnie ustalają rozstrzygnięcie sprawy. Okres wypowiedzenia jest wtedy określany według indywidualnych potrzeb najemcy i właściciela. Jednocześnie wynajmujący może chcieć uzyskać pewną należność za odstąpienie od umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
Przy wypowiedzeniu umowy najmu na czas nieokreślony stosuje się nieco inne zasady. Tutaj podstawą jest art. 673, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Jeśli chodzi o szczegóły, mówi o nich kolejny punkt przepisu. Wskazano w nim, że ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
1) czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
2) czynsz jest płatny miesięcznie – najem wypowiada się na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
3) czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – wypowiedzenie najmu jest możliwe na trzy dni naprzód;
4) kiedy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Tutaj warto nadmienić, że w treści umowy najmu strony mogą ustalić inne terminy, jednak nie krótsze niż wskazane w przepisach.
Może Cię zainteresować:
- Praca w biurze podróży – co trzeba wiedzieć? Wynagrodzenie i wymagania
- Na czym polega praca zootechnika?
- Ogrodnictwo — co robić po studiach?
Wypowiedzenie umowy najmu przez strony umowy
Wypowiedzenie umowy najmu i warunki z tym związane zależą również od perspektywy, a więc od tego, która strona chce podjąć się takiego procesu. Wynajmujący, jak i lokator mogą bowiem mierzyć się z problemami i kwestiami, które się od siebie różnią. Dotyczą one również innych przepisów.
Wypowiedzenie najemcy
Istnieje możliwość wypowiedzenia umowy przez lokatora. W przypadku, gdy zawierana jest ona czas określony, powinien znaleźć się w treści zapis o tym, że prawo wypowiedzenia umowy mają obie strony.
Najemca może też zdecydować się na rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym, a więc bez zachowania okresu wypowiedzenia. Mówi o tym art. 682 Kodeksu cywilnego:
„Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Wypowiedzenie wynajmującego
Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, zachowując jednomiesięczny termin wypowiedzenia, jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.
Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym również stosowane jest przez wynajmującego. To możliwe, kiedy:
1) najemca łamie zasady wskazane w umowie i decyduje się na podnajem osobom trzecim;
2) najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 Kodeksu cywilnego).
Jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu?
Wzór wypowiedzenia umowy najmu jest bardzo prosty. Obejmuje on podstawowe dane, dzięki którym można zidentyfikować przedmiot umowy i wskazać powód podjęcia jej wypowiedzenia. Bez takich elementów może się okazać, że dokument nie będzie uznany za ważny.
Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?
Aby napisać wypowiedzenie umowy najmu, należy przygotować pismo, w którym podane będą następujące informacje:
1) miejsce i data sporządzonego pisma;
2) dane osobowe osoby, która składa wypowiedzenie, czyli najemcy lub wynajmującego – muszą być one zgodne z danymi zawartymi w umowie najmu, której wypowiedzenie dotyczy;
3) dane osobowe osoby, która jest drugą stroną umowy (umowa jest jej wypowiadana) – muszą być one zgodne z danymi zawartymi w umowie najmu, której wypowiedzenie dotyczy;
4) podstawa prawna, która umożliwia podjęcie wypowiedzenia umowy najmu – może to być konkretny artykuł z Kodeksu cywilnego, albo zapis w umowie najmu;
5) sposób wypowiedzenia umowy – wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym lub z zachowaniem okresu wypowiedzenia;
6) adres wynajmowanego lokalu, którego dotyczy umowa;
7) termin, w którym podpisana umowa przestaje obowiązywać;
8) uzasadnienie wypowiedzenia umowy;
9) podpis osoby wypowiadającej umowę.
Dokument wypowiedzenia umowy najmu powinien być sporządzony w dwóch egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron umowy.
Oczywiście im więcej szczegółów, tym lepiej. Wszelkie detale podane w pierwotnej umowie najmu z pewnością ułatwiają przeprowadzenie późniejszego procesu wypowiedzenia.
Przeczytaj też:
- Komunikacja wewnętrzna w firmie: Co robić, by była efektywna? Narzędzia komunikacji wewnętrznej
- Work-life balance – definicja i przykłady wykorzystania metody w życiu codziennym!
Wypowiedzenie umowy najmu – o czym trzeba pamiętać?
Aby wypowiedzieć umowę najmu, konieczne jest zachowanie stosownych przepisów. Choć opisaliśmy je wyżej, warto przeanalizować jeszcze kilka istotnych kwestii.
Należy pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu będzie ważne, gdy druga strona będzie o tym fakcie poinformowana. Można taką informację przekazać osobiście (dla pewności z podpisaniem klauzuli odbioru dokumentu) lub pocztą, jednak tylko listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
W przypadku problemów z egzekwowaniem opłat za czynsz, zanim wynajmujący wyśle wypowiedzenie umowy najmu, musi on wysłać najemcy pisemny dokument o zamiarze podjęcia takiego procesu, a także umożliwić wyrównanie zobowiązania, wyznaczając najemcy na to dodatkowy miesiąc w terminie płatności. W sytuacji, gdy zawiadomienie nie jest sporządzone na piśmie, wypowiedzenie umowy najmu może zostać uznane za nieważne.
Zdarza się, że najemca chce wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, pomimo że taka możliwość nie jest wskazana w treści dokumentu i nie podejmuje również opłat czynszu. Wtedy wynajmujący ma prawo do przesłania wezwania do zapłaty, a w przypadku dalszego niepowodzenia może również skierować sprawę do sądu, stosując pozew w trybie uproszczonym. Nawet jeśli najemca opuści lokal i odda klucze, w powyższej sytuacji nadal powinien uiszczać stosowne opłaty za czynsz.
