Właściciel mieszkania wynajmując je, nie ma nigdy pewności co do uczciwości lokatora. Aby uniknąć takich sytuacji, możliwe jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Z jednej strony jest to rozwiązanie, które stanowi zabezpieczenie prawne dla właściciela lokalu, ale z drugiej wymaga spełnienia odpowiednich formalności. Sprawdzamy, na czym polega umowa najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny jest formą stosowaną w sytuacji, gdy właściciel mieszkania chce go odpłatne udostępnić lokatorowi. Ma wiele cech, których nie ma zwykła umowa najmu, zapewniając wynajmującemu ochronę prawną. Dla uczciwych lokatorów taka sytuacja również ma korzystne znaczenie. Nie jest to jednak rozwiązanie cieszące się dużą popularnością. Jaka jest definicja najmu okazjonalnego? Kto może z niego skorzystać? Jakie są zasady podpisywania umowy najmu okazjonalnego? Czym różni się ona od zwykłej umowy? Jakie są najważniejsze kwestie dotyczące najmu okazjonalnego lokalu? Jakie są jego zalety i wady?
Najem okazjonalny – czym jest?
Wynajem nieruchomości, który przybiera formę najmu okazjonalnego, jest regulowany prawnie. Jego definicję oraz zasady funkcjonowania opisuje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Według treści art. 19a:
„1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.
W ogólnym znaczeniu jest to więc forma wynajmowania nieruchomości, która działa na zasadach podpisywanej umowy najmu okazjonalnego. Jej założenia mają w lepszym stopniu zabezpieczać interesy zarówno wynajmującego, jak i samego najemcy. Właściciel lokalu decydując się na najem okazjonalny, zyskuje ochronę w przypadku nieuczciwych lokatorów oraz możliwość swobodnego podnoszenia czynszu.
Z drugiej strony, gdy wynajmujący zawiera z najemcą umowę najmu okazjonalnego, wymagane jest przez niego wskazanie innego lokalu, w którym zamieszka w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu, czyli egzekucji. Nie zawsze wynajmujący mają taką możliwość.
Najem okazjonalny a zwykły – różnice
Aby dokładniej zrozumieć założenia najmu okazjonalnego, warto porównać je z zasadami zwykłej umowy najmu. Choć różnice mogą wydawać się niewielkie, pod względem prawnym mają całkiem inne zastosowanie.
Zwykła umowa najmu od tej zawieranej przy najmie okazjonalnym różni się głównie pod względem ochrony przed nieuczciwymi lokatorami, a dokładniej ich eksmisji. W sytuacji, gdy obie strony podpiszą zwykłą umowę najmu, a w późniejszym czasie wynajmujący nie płaci czynszu i nie chce opuścić mieszkania, procedura eksmisyjna jest procesem długim i żmudnym.
Do tego dochodzi również kwestia związana z zapewnieniem lokalu zastępczego. W przypadku najmu okazjonalnego nie ma takich wymogów, a więc opuszczenie mieszkania przez nierzetelnego lokatora jest w takim wypadku prostsze i szybsze. Z drugiej strony umowy najmu okazjonalnego lokalu wymagają załatwienia wielu formalności, a także interwencji notariusza, co przy zwykłej umowie nie jest konieczne.
Najem okazjonalny – dla kogo?
Zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jasno wskazują, kogo może dotyczyć podpisanie umowy najmu okazjonalnego.
Z takiego rozwiązania korzystają właściciele lokali pełniące funkcję mieszkaniową. Najem okazjonalny nie jest możliwy do zastosowania w przypadku lokali usługowych. Ograniczeniem jest też podnajem czy przekazanie w bezpłatne używanie lokalu lub jego części.
Przepisy ustawy wskazują również, że najem okazjonalny dotyczy najmu prywatnego. Z tej opcji nie można więc skorzystać firmy oraz podmioty wynajmujące lokal w obrębie prowadzonej działalności gospodarczej.
Umowa najmu okazjonalnego
Zgodnie z zapisami ustawy, podstawą najmu okazjonalnego jest odpowiednia umowa. Musi mieć ona formę pisemną pod rygorem nieważności i być podpisana na czas określony.
Jak każda umowa, tak również ta, która dotyczy najmu okazjonalnego, powinna zawierać podstawowe informacje. W umowie najmu okazjonalnego należy uwzględnić:
-
dane osobowe stron umowy,
-
informacje dotyczące wynajmowanej nieruchomości,
-
czas obowiązywania umowy,
-
określenie stosownych opłat i ich wysokości (np. czynszu) oraz terminy płatności,
-
warunki umożliwiające wypowiedzenie umowy,
-
własnoręczne podpisy składane przez strony umowy.
Im więcej szczegółów obejmuje umowa, tym większe zabezpieczenie obu stron w kwestii ewentualnych roszczeń w późniejszym czasie.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga również przedłożenia odpowiednich załączników.
Dokumenty niezbędne do umowy najmu okazjonalnego
Według prawa poza podpisaną umową w najmie okazjonalnym potrzebne są też określone załączniki. Wskazano je w art. 19a ust. 2. Jest to:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu);
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – dodatkowo, można na żądanie wynajmującego dołączyć również oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Warto podkreślić, że umowę nie musi sporządzić notariusz, jednak jego interwencja jest w takiej sytuacji niezbędna. Powinien on bowiem podpisać oświadczenie najemcy (jako akt notarialny), które wskazuje na dobrowolne poddanie się egzekucji w kwestii opróżniania czy wydania lokalu właścicielowi. Nastąpi to jednak po podpisaniu umowy najmu.
Kto pokrywa koszt związany z pracą notariusza? Jak wskazuje ustawa, jego wynagrodzenie wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli około 360 zł. Najczęściej na opłacenie notariusza decyduje się właściciel mieszkania, jednak strony umowy mogą zadecydować inaczej.
Choć tylko jeden z dokumentów w formie aktu notarialnego wymaga ingerencji notariusza, w praktyce obie strony sporządzają wszystkie trzy formalności w jego obecności (notarialne poświadczenie podpisów).
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Według art. 19d ust. 1 umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Samo wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów jest możliwe w sytuacji, gdy:
-
lokator mimo upomnienia korzysta z lokalu niezgodnie z zapisami umowy, dokonuje zniszczeń lub zakłóca porządek;
-
najemca po wystosowaniu pisma o uregulowanie długu nadal zalega z opłatami za lokal przez minimum 3 miesiące;
-
lokator bez zgody właściciela podnajął lub udostępnił bezpłatnie lokal osobom trzecim.
Dodatkowo sytuacją, w której możliwe jest wypowiedzenie umowy nawet z okresem wynoszącym jedynie siedem dni, jest przypadek, gdzie wynajmujący utraci prawo do lokalu zastępczego wymienionego w oświadczeniu, a jednocześnie nie wskaże innego lokalu w okresie 21 dni.
Warto zaznaczyć, że wypowiedzenie najmu okazjonalnego powinno być wystosowane na piśmie oraz uwzględniać również przyczynę wypowiedzenia.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?
Wymóg sporządzenia umowy najmu okazjonalnego na czas określony sprawia, że jeśli nie ujęto w niej precyzyjnych informacji dotyczących terminu wynajmu, będzie ona nieważna. Poza tym czynnikiem istnieje jeszcze kilka sytuacji, w których umowa okazuje się nieważna. Wiąże się to przede wszystkim ze spełnieniem warunków takich formalności.
Jeśli więc umowa nie będzie sporządzona na piśmie, właściciel mieszkania jest przedsiębiorcą zarabiającym na wynajmie, przedmiotem umowy miałby być lokal usługowy lub brak jest wymaganych w umowie oświadczeń, nie może być ona ważna pod kątem prawnym.
Najem okazjonalny – najważniejsze informacje
Najem okazjonalny różni się pod wieloma względami od zwykłej umowy. Warto więc przyjrzeć się jego cechom charakterystycznym:
1. Właściciel mieszkania z tytułu najmu okazjonalnego lokalu poza czynszem pobiera tylko opłaty niezależne od niego. W umowie można jednak umieścić inne zapisy.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz jedynie zgodnie z warunkami wskazanymi w umowie.
3. Najemca musi wskazać inny lokal w razie nakazu jego opuszczenia. W przypadku utraty możliwości zamieszkania w podanym miejscu lokator jest zobowiązany w ciągu 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia nieruchomości. Musi on także przedstawić oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu pod rygorem wypowiedzenia umowy.
4. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz wszelkie zmiany w treści tego dokumentu wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Pozostałe, ważne kwestie, które należy wziąć pod uwagę, gdy właściciel wraz z najemcą zdecydują się na najem okazjonalny to przede wszystkim zgłoszenie do urzędu skarbowego, opłacenie kaucji i ewentualne kroki, jakie trzeba podjąć w razie eksmisji lokatora.
Najem okazjonalny a Urząd Skarbowy
Umowa najmu okazjonalnego według prawa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Mówi o tym art. 19b, gdzie wskazano, że:
„1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu”.
Co więcej, na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia do urzędu. Jeśli wynajmujący zaniedba ten obowiązek, umowa traci znamiona najmu okazjonalnego, przez co utraci on potencjalne korzyści z jej podpisania.
Co ważne, od 2023 roku w przypadku rozliczania najmu prywatnego nastąpiła duża zmiana. Choć wcześniej do wyboru były różne sposoby opodatkowania, obecnie podatek od wynajmu nieruchomości bez działalności gospodarczej jest możliwy wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. To dla wynajmujących oznacza, że nie będą oni mieli możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku ani odliczania kosztów. Jednocześnie przedsiębiorcy prowadzący działalność nadal mają do wyboru opodatkowanie na zasadach ogólnych w kwestii najmu nieruchomości.
Najem okazjonalny a kaucja
W przypadku wynajmu nieruchomości również w formie najmu okazjonalnego mamy do czynienia z kaucją. Kwestię jej uiszczenia reguluje zapis art. 19a ust. 4 i 5.
Mowa w nich o tym, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być zależne od opłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Jak ustalić wysokość kaucji? Według przepisów nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za konkretny lokal, który oblicza się na podstawie stawki czynszu obowiązującej w momencie zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Właściciel potrąca od niej należności związane z pokryciem kosztów wymienionych w przepisach.
Najem okazjonalny a ubezpieczenie
Mimo korzyści wynikających z najmu okazjonalnego, które chronią właściciela lokalu przed nieuczciwymi lokatorami, warto rozważyć również wykupienie ubezpieczenia nieruchomości. Najemca, łamiąc zapisy umowy, może dokonywać różnych szkód i choć to uprawnia do wypowiedzenia umowy, czy pobrania środków z kaucji, nie zawsze jest to wystarczające zabezpieczenie na wypadek poniesionych kosztów.
Szukasz pracy w Lublinie? Koniecznie sprawdź najlepsze oferty na GoWork.pl!
Najem okazjonalny a eksmisja lokatora
Najem okazjonalny nie gwarantuje, że najemca będzie w pełni uczciwy. Często zdarzają się sytuacje, w których nie płaci czynszu (co przykładowo może wynikać z pogorszenia sytuacji finansowej).
W sytuacji, gdy czas najmu okazjonalnego wygaśnie lub po zakończeniu umowy najemca powinien opuścić nieruchomość. Najem okazjonalny jest wtedy rozwiązany poprzez wypowiedzenie na piśmie. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący może podjąć kroki prawne, aby rozwiązać problem w korzystny dla siebie sposób.
Podstawą jest wystosowanie do lokatorów nieruchomości specjalnego pisma z opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela jako żądanie opuszczenia lokalu. Taki dokument według art. 19d ust. 3 powinien zawierać:
-
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
-
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
-
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Jeśli to nie przynosi skutku, właściciel mieszkania ma prawo w dalszej kolejności zwrócić się do komornika.
Może Cię zainteresować: Przedawnienie długu: terminy przedawnień, zasady
Nadanie klauzuli wykonalności
Jeśli w terminie wskazanym w żądaniu najemca dobrowolnie nie opuści lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który złożony był przy podpisywaniu umowy. W art. 19d ust. 4 wskazano, że do wniosku dołącza się:
-
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
-
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
-
potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Właściciel, uzyskując klauzulę wykonalności, udaje się z dokumentem do komornika, gdzie składa wniosek o rozpoczęcie procedury eksmisyjnej. Kolejnym krokiem jest ponowne wyznaczenie terminu na opuszczenie lokalu, a przy jego niedopełnieniu usunięcie najemcy z nieruchomości.
Sprawdź też: Jak otworzyć biuro nieruchomości? Pomysł na biznes
Najem okazjonalny – czy warto?
Najem okazjonalny w ostatnich latach stał się nieco bardziej popularny, ale nadal ciężko tu mówić o konkurencyjności względem standardowego najmu. W 2014 roku Polska Federacja Rynku Nieruchomości w swoim badaniu wskazała, że 80% osób przygotowało mniej niż 5% umów najmu okazjonalnego. W późniejszych latach nastąpił niewielki wzrost. Według danych Izb Administracji Skarbowej wzrost w kwestii najmu okazjonalnego w 2017 roku był przynajmniej trzykrotny względem 2015 roku. Nadal mówimy jednak o znikomym udziale w rynku wynoszącym około 5%. Wiele osób nie podpisuje umowy najmu okazjonalnego, bo po prostu nie wie, na jakich zasadach funkcjonuje.
W przypadku umów najmu okazjonalnego nie można jednoznacznie wskazać, że to rozwiązanie idealne dla każdej ze stron. Wiele zależy od warunków i stron umowy. Najem okazjonalny z reguły przynosi najwięcej korzyści wynajmującemu, choć z drugiej strony ma również swoje słabsze strony.
Najem okazjonalny – zalety
Najem okazjonalny mieszkania jest przede wszystkim rozumiany jako zabezpieczenie dla właściciela przed nieuczciwymi lokatorami. Proces eksmisji w teorii jest znacznie prostszy niż w przypadku zwykłej umowy najmu.
Właściciel, decydując się na najem okazjonalny, chroni swoje interesy, a w przyszłości może też oszczędzić swój czas i pieniądze, jeśli lokator w sytuacji zadłużenia w opłatach nie chce opuścić nieruchomości.
Dla najemcy, który ma uczciwe zamiary i chce płacić zgodnie z terminami umowa najmu okazjonalnego to również dobre rozwiązanie. W założeniu ma ona charakter długoterminowy, a więc gwarantuje wynajem na dłuższy czas. W przypadku atrakcyjnej nieruchomości wynajmujący nie musi się obawiać, że właściciel w dowolnej chwili zmieni zdanie, szukając nowego najemcy czy możliwości wymyślenia dodatkowych opłat.
Najem okazjonalny – wady
Główną słabością najmu okazjonalnego są formalności, których jest zdecydowanie więcej w porównaniu do zwykłej umowy. Za tym idą również pewne koszty (np. opłacenie notariusza), które generują dodatkowy wydatek.
Najem okazjonalny ogranicza się również tylko do właścicieli prywatnych i wyłącznie na cele mieszkaniowe. To oznacza, że przedsiębiorcy i lokale usługowe nie mogą skorzystać z takiej umowy.
Sama umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi możliwość podwyższenia czynszu (oczywiście zgodnie z zasadami umowy), co może odstraszać potencjalnego wynajmującego.
Wadą dla najemcy, a być może zaletą dla wynajmującego jest za to brak prawa lokatorów do lokalu zastępczego, a także potrzeby stosowania okresu ochronnego, kiedy to nie przeprowadza się eksmisji (od października do marca).
Samo przekonanie najemcy do podpisania umowy najmu okazjonalnego jest niekiedy dość trudne. Taka forma przynosi bowiem zdecydowanie więcej korzyści samemu wynajmującemu niż lokatorowi. Łatwość podnoszenia czynszu czy uproszczony proces eksmisji może skutecznie odstraszyć chętnych na wynajem.
Podpisując umowę najmu okazjonalnego, wymaga się wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym może zamieszkać w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. W rzeczywistości nie jest to takie proste. Przyszły lokator może po prostu nie mieć takiego miejsca lub utracić go w trakcie trwania umowy.
Z powyżej kwestii wynikają również inne problemy. Może się zdarzyć, że oświadczenie najemcy nie będzie prawdziwe, a kupione od jakiejś firmy czy w Internecie, co w wielu przypadkach wiąże się z oszustwem. Kiedy jednak lokator nie będzie miał innego lokum, procedura eksmisji już nie będzie taka łatwa i szybka. Gdy właściciel podejmuje kroki prawne, najemca może bowiem zastosować zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Co więcej, istnieje prawdopodobieństwo, że wynajmujący złoży wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego na czas rozpatrywania zażalenia. To już komplikuje prosty z założenia proceder najmu okazjonalnego.
Sąd może przychylić się do zażalenia najemcy wynikającego z braku zapasowego miejsca do zamieszkania, co może być traktowane jako okoliczność podważająca charakter najmu okazjonalnego. Właściciel musi wtedy przygotować tradycyjny pozew o eksmisję, który wymaga czasu i spełnienia określonych warunków.
Najem okazjonalny – podsumowanie
Z powyższych czynników wynika, że choć w założenia najmu okazjonalnego mogą się okazać korzystne dla obu stron, w praktyce mogą przysporzyć wielu problemów. W związku z tym podpisując taką umowę, wynajmujący powinien dokładnie sprawdzać oświadczenie najemcy o alternatywnym lokalu. Z drugiej strony musi zachęcić przyszłego lokatora do podpisania dokumentu, chociażby poprzez pokrycie dodatkowych kosztów z tym związanych.
Z kolei sam wynajmujący musi pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego wiąże się z utratą różnych praw m.in. do lokalu zastępczego od gminy. Warto też skrupulatnie sprawdzać treść umowy, która powinna być jak najdokładniejsza, aby uniknąć późniejszych roszczeń wynikających z niekorzystnych dla którejś ze stron zapisów.
