Zdolność kredytową bierze się pod uwagę zawsze wtedy, gdy chodzi o udzielenie kredytu hipotecznego. Jest ona ustalana na podstawie wielu różnych czynników, a także może różnić się w zależności od oferty danego banku. Zobacz w artykule, jak zdolność kredytowa wpływa na udzielenie kredytu hipotecznego i jak sprawdzić zdolność kredytową.
Kredyt hipoteczny – kiedy można go otrzymać?
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe, w którym pieniądze przeznaczane są na konkretny cel m.in. zakup działki budowlanej, kupno lub budowę domu, zakup mieszkania czy remont. W przypadku kredytu hipotecznego w grę wchodzą duże sumy, dlatego bank musi zastosować odpowiednie procedury, aby zmniejszyć ryzyko związane z udzieleniem zobowiązania. Zabezpieczeniem w tej sytuacji jest hipoteka. W razie problemów ze spłatą rat, w ostateczności bank może za pośrednictwem komornika sprzedać daną nieruchomość na poczet długu.
Jako że kredyt hipoteczny najczęściej wiąże się z wysokimi kwotami, przed jego udzieleniem bank przeprowadza dokładną analizę potencjalnego kredytobiorcy, aby zmniejszyć ryzyko i maksymalnie się zabezpieczyć. W takiej sytuacji największe znaczenie ma zdolność kredytowa (link sponsorowany), którą określa się na podstawie wielu różnych czynników pochodzących z dostarczonych dokumentów i raportu BIK.
Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny to produkt bardzo złożony. Ważne jest tu wiele wskaźników – oprocentowanie kredytu hipotecznego, prowizja czy Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zadłużenie na lata, dlatego konieczna jest dogłębna analiza ofert różnych banków. Czasami może to być instytucja finansowa, w której ma się konto osobiste, a czasami wręcz przeciwnie – w banku, który w ogóle nie był brany pod uwagę, otrzymuje się najkorzystniejszy kredyt. Wszystko zależy od naszej indywidualnej sytuacji finansowej.
Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna
Choć pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny brzmią podobnie, w rzeczywistości to dwa różne typy produktu bankowego. Pożyczka działa na podobnej zasadzie, co kredyt, lecz są tu także pewne różnice. W modelu pożyczki kredytobiorcy udzielane jest zobowiązanie w kwocie, która nie przekracza około 60% – 70% wartości nieruchomości. Dla zabezpieczenia środków bank ustanawia na nieruchomości hipotekę.
Z kolei największą zaletą jest tu możliwość przeznaczenia środków pozyskanych od banku na dowolny cel. Nie ma tu więc warunku, iż pieniądze z zobowiązania finansowego muszą być wydane na zakup mieszkania czy budowę domu. Równie dobrze pieniądze można przekazać na kupno samochodu lub opłacenie wycieczki. Ponadto takie finansowanie nie wymaga zgromadzenia odpowiedniej kwoty wkładu własnego. Pożyczka hipoteczna jest więc rozwiązaniem bardziej elastycznym, ale przy okazji również tańszym.
Interesuje Cię praca w Katowicach? Zobacz teraz najnowsze ogłoszenia na GoWork.pl!
Czym jest zdolność kredytowa?
Bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego sprawdza zdolność kredytową. Czym ona tak naprawdę jest? W ogólnym znaczeniu to zdolność do spłaty kredytu razem z naliczonymi odsetkami w terminie wskazanym w umowie. Bank musi upewnić się, że potencjalny kredytobiorca będzie w stanie poradzić sobie z opłaceniem całego kredytu hipotecznego. Bierze przy tym pod uwagę chociażby bieżące dochody i wydatki. W końcu osoba, która ma niski przychód i liczne, niezamknięte jeszcze zobowiązania finansowe, może okazać się niewypłacalna, dlatego bank nie będzie skłonny przyznać jej wysokiego kredytu hipotecznego.
Najważniejsze czynniki w zdolności kredytowej
Starając się o kredyt hipoteczny, podstawą jest zadbanie o zdolność kredytową. Jednak ten wskaźnik jest na tyle złożony, że każdy z jego czynników ogrywa duży wpływ na ostateczną decyzję banku. Od czego zależy zdolność kredytowa?
Kwota kredytu
Warto pamiętać, że kwota kredytu, na którą osoba wnioskuje, nie pozostaje obojętna na zdolność kredytową. Gdy chodzi o bardzo duże kwoty, bank będzie wymagał dużych przychodów, które po odjęciu wydatków gospodarstwa są w stanie pokryć raty. Z tego względu przy kredytach opiewających na ponad milion złotych najlepiej jest starać się o kredyt z drugą osobą (współkredytobiorcą).
Wysokość dochodów i ich źródło
Wysokość dochodów to czynnik decydujący o zdolności kredytowej, lecz nie jedyny. Osoby, które osiągają duże przychody, mogą sobie pozwolić na większy kredyt, co umożliwi im dobra zdolność kredytowa.
Ważne jest również źródło, z którego pozyskiwane są dochody. Oczywiście najbardziej przekonująca dla banku jest umowa na czas nieokreślony. Powinna ona trwać przynajmniej od miesiąca lub niekiedy od 3 miesięcy. W tym przypadku zwykle maksymalna kwota kredytu jest wyliczona z pensji za ostatnie 3 lub 6 miesięcy. Dysponowanie umową o pracę na czas określony, umową o dzieło, umową zlecenie czy prowadzenie działalności gospodarczej nie przekreśla szans na uzyskanie finansowania. Aby na ich podstawie otrzymać kredyt, trzeba bowiem spełnić warunki, które są nieco bardziej rygorystyczne niż w umowie o pracę na czas nieokreślony.
Zobowiązania finansowe i koszty gospodarstwa domowego
Instytucje finansowe dokładnie prześwietlają wszelkie wydatki. Banki w ocenie zdolności kredytowej uwzględniają każde zobowiązanie w postaci kredytów i pożyczek (np. kredyty gotówkowe, chwilówki). Zdolność kredytową obniża nawet limit w rachunku bankowej lub na kartach kredytowych. Zanim pomyślisz o kredycie hipotecznym, najlepiej będzie pospłacać wszystkie zobowiązania finansowe, jakie tylko się da.
Istotne są w tej kwestii również koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Bank sprawdzi je w wyciągach. Ponadto w przypadku kredytów hipotecznych liczba osób w gospodarstwie domowym także może wpływać na decyzję kredytową. Licząc około 1000 zł wydatków na osobę, można łatwo obliczyć, że im więcej osób w gospodarstwie, tym zdolność staje się mniejsza.
Wysokość wkładu własnego
Do oceny zdolności kredytowej włącza się także wysokość wkładu własnego. Według prawa minimalnym poziomem jest 10% lub 20% wartości nieruchomości. Jeśli jednak kredytobiorcy zależy na wysokiej kwocie kredytu najlepiej, aby wykład własny również opiewał na większą sumę. Przy większym wkładzie bank jest bardziej przekonany o stabilności finansowej kredytobiorcy i obniża cenę kredytu, co decyduje również o lepszych warunkach.
Okres kredytowania
Zwiększenie zdolności kredytowej jest możliwe przez wybór dłuższego okresu kredytowania. Jeśli kredytobiorca ustawi krótki czas spłaty kredytu, a nie dysponuje odpowiednio wysokimi przychodami i niskimi kosztami, może nie osiągnąć zdolności kredytowej, jaką zakłada. Długi okres spłaty zmniejszy raty, które będą mniej obciążać domowy budżet.
Wiek kredytobiorcy
Choć może się wydawać to mało oczywiste, obniżenie zdolności kredytowej jest możliwe ze względu na wiek. Ma on więc również duży wpływ na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego. W bankach można spotkać się z różnym limitem wiekowym – może to być 60, a czasami 80 lat. Na ogół kredytobiorca musi spłacić kredyt przed ukończeniem 70 lub 75 lat. Z tego wynika, że 50-latek nie otrzyma kredytu, w którym maksymalny okres kredytowania to 30 lat.
Forma rat – raty malejące czy raty równe
Maksymalna kwota kredytu jest związana z wysokością rat, a to z kolei wpływa na zdolność. Kredyty hipoteczne w większości banków są dostępne w wersji z ratami równymi lub malejącymi. Z jednej strony malejąca rata kredytu hipotecznego jest bardzo kusząca, z drugiej zaś bezpośrednio podwyższa ostateczną kwotę raty. Lepszą ocenę zdolności kredytowej uzyskuje się, korzystając z opcji równych rat.
Historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej
Zanim dojdzie do podpisania umowy kredytowej, bank sprawdzi kredytobiorcę w bardzo różny sposób, m.in. sprawdzając jego historię kredytową w danych raportu Biura Informacji Kredytowej. Placówka ma tam dostęp do wszystkich zobowiązań kredytowych. Zyskuje informacje na temat spłaconych i bieżących kredytów. Jeśli spłatę kredytu kredytobiorca wykonuje w terminie, jest dla banku rzetelną i wiarygodną osobą. Z kolei kredyt zaciągnięty w przeszłości, z którym osoba miała problemy i jeszcze go nie uregulowała, w ramach kredytu hipotecznego może zadecydować o decyzji odmownej banku.
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Zdolność kredytowa jest ustalana na podstawie wielu składowych, dlatego jest dość trudna do oszacowania. Na ogół, najdokładniejsze dane można uzyskać od eksperta kredytowego. Dzięki jego wiedzy i doświadczeniu, a także indywidualnym podejściu do sytuacji potencjalnego kredytobiorcy, oszacowanie zdolności kredytowej jest bardzo dokładne. Czasami też można próbować otrzymać takie informacje bezpośrednio w oddziale banku.
Kalkulator zdolności kredytowej
Szacunkową ocenę zdolności kredytowej można określić, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej. Są to narzędzia dostępne online, które wyliczają ją na podstawie określonych informacji. Mimo że jest to wygodny i prosty sposób do weryfikacji tego, czy w ogóle mamy szanse na kredyt, ciężko będzie znaleźć w pełni wiarygodny kalkulator zdolności kredytowej. Jego ocena dokonywana jest na podstawie tylko części czynników, które brane są pod uwagę przez bank. W związku z tym kalkulator zdolności kredytowej pozwoli wstępnie oszacować, czy przy określonych warunkach istnieje możliwość interesującego nas kredytu. Taka wstępna weryfikacja zdolności kredytowej podpowiada, w jakiej sytuacji jest dana osoba. Ustalenia dokładnej zdolności kredytowej może dokonać tylko bank, który uwzględnia informacje podane we wniosku i pozostałych dokumentach.
Jak działa kalkulator zdolności kredytowej?
Kalkulatory zdolności kredytowej są bardzo łatwe w obsłudze. Różnią się one niekiedy rodzajami informacji, na podstawie których określana jest zdolność. W odpowiednie rubryki trzeba wpisać najczęściej:
- okres kredytowania;
- łączny dochód netto;
- łączne zobowiązania finansowe;
- liczba osób w gospodarstwie domowym;
- wiek;
- oprocentowanie;
- typ rat.
Po określeniu wymaganych informacji w wyniku pojawiają się szacunki odnośnie zdolności kredytowej. Na niektórych stronach tworzona jest również lista przykładowych ofert z różnych banków. Kalkulator zdolności kredytowej pomoże potencjalnemu kredytobiorcy zorientować się w możliwościach, lecz nie udzieli mu ostatecznej odpowiedzi, jaką wartość zdolności uzyska w konkretnych bankach.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Jeśli ocena zdolności kredytowej nie wystarczy do uzyskania wymarzonego kredytu hipotecznego, warto postarać się, by ją nieco polepszyć. Rozwiązania te obejmują poprawę poszczególnych warunków, które bank bierze pod uwagę. Swoją zdolność kredytową można zmodyfikować na wiele sposobów. Należy więc:
- wybrać dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego, który daje niższą ratę kredytu i lepszą zdolność;
- zdecydować się na równe raty, aby tak jak w przypadku rat malejących, nie wpływać niekorzystnie na obliczenie zdolności kredytowej;
- spróbować postarać się o umowę o pracę lub wynegocjować nieco wyższe wynagrodzenie;
- poczekać do całkowitej spłaty innych kredytów i pożyczek;
- stworzyć pozytywną historię kredytową, biorąc drobne kredyty np. w zakupach na raty;
- zrezygnować z karty czy usunąć limity na kartach kredytowych, które wpływają niekorzystnie na zdolność kredytową;
- w przypadku dużej liczy osób w gospodarstwie domowym rozważyć rozdzielność majątkową;
- kontrolować historię kredytową w BIK – sprawdzać na bieżąco, czy w raporcie nie ma błędów, które mogłyby ewentualnie obniżyć zdolność kredytową;
- wzmocnić wiarygodność wobec instytucji finansowej wykorzystując współkredytobiorcę (może być nią ktoś z rodziny, ale też osoba niespokrewniona), którego w późniejszym czasie (po poprawie sytuacji finansowej), można odłączyć od kredytu (bank udostępni aneks do umowy kredytowej).
Należy pamiętać, że zdolność kredytobiorcy w jednym banku może opiewać na sumę 500 tys. zł, a w innej instytucji finansowej będzie to tylko 350 tys. zł. Każda placówka może inaczej wyliczać Twoją zdolność kredytową, dlatego nie warto martwić się na zapas. Myśląc o kredycie hipotecznym, dobrze jest jak najwcześniej podjąć kroki do zwiększenia zdolności, które może polegać na całkowitym opłaceniu kredytu gotówkowego czy poszukać współkredytobiorcy. Na końcu pozostaje samodzielnie obliczyć zdolność kredytową, a następnie udać się do specjalisty lub placówki, by upewnić się co do uzyskanych warunków kredytu.
Zdolność kredytowa w kwietniu 2023
W ustalaniu zakresu zdolności kredytowej dla osób zainteresowanych kredytami swój udział mają stopy procentowe. W trakcie ich podwyżek o kredyty było dość trudność. Czasami, mimo dość dobrych warunków potencjalnego kredytobiorcy, zdolność kredytowa była w niektórych przypadkach zaskakująco niska. Przykładowo rodzina trzyosobowa, w której dwie osoby zarabiają średnią krajową, mogła przed podwyżkami uzyskać 700 tys. kredytu. Obecnie jest to około 600 tys. zł, a to i tak lepszy wynik niż sprzed kilku miesięcy.
Jak wskazuje serwis Infor, w kwietniu 2023 roku zdolność kredytowa jest większa aż o 80 tys. złotych. To oznacza, że wskaźnik od krytycznego momentu w 2022 roku wzrósł o ponad 50%. Sytuacja, w której obecnie zdolność kredytowa jest znacznie korzystniejsza dla kredytobiorców, wynika z faktu, że Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła zalecenia związane z badaniem zdolności dla osób starających się o kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem. Przez to oferty kredytów hipotecznych w bankach opierają się na kalkulacji zdolności do spłaty, biorąc pod uwagę niższe oprocentowanie, a więc niższą ratę. Tym samym takie same dochody umożliwiają teraz osiągnięcie wyższej zdolności. Prognozuje się, że pod koniec 2023 lub na początku 2024 roku stopy procentowe zostaną obniżone, przez co dostęp do kredytów hipotecznych stanie się jeszcze łatwiejszy.
