Okazuje się, że zakup własnego mieszkania to w obecnym świecie niezwykle skomplikowany problem. Ceny nieruchomości w ostatnim czasie niesamowicie poszybowały w górę. Społeczeństwa nie stać więc na kupno własnego lokum za gotówkę, z kolei banki niechętnie oferują kredyty hipoteczne, a jeśli już do tego dochodzi, to często wymagają wkładu własnego na poziomie nawet 20% pożyczanej kwoty. Rząd zauważył ten problem, dlatego zaoferował zmiany przedstawione w Polskim Ładzie, dzięki którym istnieje szansa, by kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Jakie warunki należy spełnić? O jakim mieszkaniu mowa? Czy jest jakiś haczyk w przepisach? Zapraszamy do lektury!

Nowy Ład – mieszkanie bez wkładu własnego kredytobiorcy

Skąd wyniknęła możliwość zakupienia mieszkania na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Jest to efekt prac nad stworzeniem znaczących zmian w postaci „Nowego Polskiego Ładu„, którego przepisy zostały wprowadzone wraz z początkiem 2022 roku. „Mieszkanie bez wkładu własnego” jako przepis jest częścią programu społeczno-gospodarczego, którego celem jest poprawienie warunków bytowych wielu polskich rodzin. Jedną z wielu propozycji jest np. możliwość kupna własnego mieszkania na kredyt hipoteczny, ale bez konieczności wpłaty własnych środków finansowych. Jak więc można zauważyć, jest to jedna z wielu inicjatyw prorodzinnych polskiego rządu. Na stronie rządowej możemy przeczytać następujące informacje:

Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. […] Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. […] Z programu mogą skorzystać zarówno single, pary, małżeństwa, jak i rodziny z dziećmi.

Z powyższego wynika, że projekt został przygotowany z myślą nie tylko o rodzinach z dziećmi, ale też parach, małżeństwach i samotnych osobach, które byłoby stać na spłatę comiesięcznej raty kredytu, czyli posiadają zdolność kredytową (np. zamiast opłacania czynszu za wynajem mieszkania), ale chwilowo nie stać ich na uzbieranie niezbędnej kwoty na wkład własny, przez co mogą jedynie pomarzyć o kredycie hipotecznym. Rodziny przystępujące do projektu otrzymają tzw. gwarancje kredytowe, czyli środki na wkład własny, dzięki którym bank udzieli kredytu mieszkaniowego. Ważny jest również fakt, że powiększenie rodziny będzie skutkować spłatą przez państwo jednorazowej części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego kredytobiorcy – warunki

Wyżej opisany program ma jednak wiele obostrzeń, przez co nie każdy może z niego skorzystać. Jakie warunki należy spełnić, aby móc wziąć udział w gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oferowanym przez Polski Ład? Kredyt musi być przede wszystkim:

  • udzielony na zakup nieruchomości – domu jednorodzinnego lub mieszkania, wkład budowlany czy budowę domu jednorodzinnego, w tym również na zakup działki budowlanej;

  • spłacany przez minimalny okres 15 lat;

  • udzielony w walucie polskiej, dzięki czemu nie wystąpią ryzyka kursowe;

  • udzielony kredytobiorcy, który prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Polski lub poza jej granicami, ale pod warunkiem, że posiada polskie obywatelstwo. Jeśli zaś nie posiada polskiego obywatelstwa, musi udowodnić, że prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z obywatelem Polski, dzięki czemu kredyt hipoteczny zostanie wspólnie im przyznany.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie udzielany bez jakichkolwiek wymagań odnośnie wkładu własnego aż do 31 grudnia 2030 roku przez wszystkie banki, które zawrą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Jakie warunki musi spełnić kredytobiorca, by otrzymać gwarantowany kredyt mieszkaniowy?

Jak już wiadomo, projekt jest skierowany do wszystkich grup społecznych – singli, par, małżeństw czy rodzin z dziećmi. W początkowych planach warunkiem miał być wiek, który nie mógł przekraczać 40 lat, ale w ostatecznej wersji zapis ten został usunięty i nie istnieje już górna granica wieku. Istnieją za to inne zapisy, które regulują, komu dokładniej może zostać udzielone zaciągnięcie kredytu w takiej formie. Istnieje szansa na kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu własnego, jeśli:

  • osobom, które wchodzą w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego;

  • osoby, które wchodzą w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mają prawa do własności jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a w ciągu ostatnich 5 lat (licząc przed złożeniem wniosku o udzielenie omawianego kredytu) nie były właścicielami innego mieszkania i nie dokonały zbycia prawa do nieruchomości w drodze darowizny;

  • osobom, które wchodzą w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono żadnego innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Należy w tym momencie zauważyć, że otrzymać kredyt hipoteczny w ramach projektu „Mieszkanie bez wkładu własnego” mogą również te osoby, które posiadają już nieruchomość, ale w tym przypadku warunkiem jest liczba posiadanego potomstwa. Jak sytuacja prezentuje się w rzeczywistości?

Rodzina, która ma dwoje dzieci i posiada prawo własności lub spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego mieszkania lub domu jednorodzinnego o powierzchni nie więcej niż 50 m2 może ubiegać się o przyznanie takiego kredytu. W przypadku rodziny z trójką dzieci powierzchnia posiadanego mieszkania lub domu zwiększa się do 75 m2, a w przypadku posiadania czwórki dzieci aż do 90 m2. W przypadku rodzin, które mają pięcioro lub więcej dzieci, maksymalna wielkość powierzchni posiadanej nieruchomości nie została wprawdzie określona, ale istnieje ograniczenie do maksymalnie jednego lokalu mieszkalnego.

Gwarancja zamiast wkładu własnego – kredyt hipoteczny

Obecnie zakup mieszkania na kredyt hipoteczny wiąże się z koniecznością wniesienia wpłaty własnej, która często wynosi od 10 do nawet 20% wartości całej potrzebnej sumy. Projekt Polskiego Ładu „Mieszkanie bez wkładu własnego” niweluję taką konieczność, a w zamian za to oferuje gwarancje kredytowe na wkład własny. Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować wkład własny nawet do 20% pożyczanej kwoty, ale przy założeniu, że owy wkład własny nie wyniesie więcej niż 100 tys. zł, a sam kredyt będzie spłacany przez minimum 15 lat.

Warto też wziąć pod uwagę informację ze strony rządowej odnośnie minimalnej wysokości objętej gwarancją części kredytu mieszkaniowego, w której czytamy:

Program wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt (wartości nieruchomości). Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Powyższy zapis jest szczególnie ważny nie tylko w przypadku wysokości gwarancji, którą udziela Bank Gospodarstwa Krajowego, ale też podczas wyboru nieruchomości. Musi ona spełniać przede wszystkim kryterium ceny, dlatego też został wprowadzony maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokalu. Poniżej znajdują się opracowane przez rząd maksymalne limity cen dla mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w poszczególnych miastach:

miasto

cena m2 mieszkania na rynku pierwotnym

cena m2 mieszkania na rynku wtórnym

Gdańsk

8,813 zł

8,135 zł

Katowice

6,972 zł

6,436 zł

Kielce

6,381 zł

5,890 zł

Kraków

7,937 zł

7,326 zł

Lublin

6,617 zł

6,108 zł

Łódź

6,075 zł

5,608 zł

Poznań

7,617 zł

7,031 zł

Toruń

6,674 zł

6,160 zł

Warszawa

9,705 zł

8,958 zł

Wrocław

8,390 zł

7,744 zł

Co ważne, za udzielenie gwarancji wkładu własnego przez bank w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, należy zapłacić prowizję w wysokości 1% oferowanej kwoty stanowiącej wpłatę na zakup mieszkania. Innym warunkiem w gwarantowanym kredycie mieszkaniowym jest zakaz wykorzystywania lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej aż do czasu wygaśnięcia powyższej gwarancji.

Mieszkanie bez wkładu własnego a zasady spłaty rodzinnej

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy na mieszkanie bez wkładu własnego jest dla wszystkich grup społecznych, ale rząd również w tym przypadku stara się zachęcić Polaków do posiadania potomstwa. Jeśli rodzina pocznie drugie dziecko lub kolejne, to może otrzymać kolejną dopomogę, którą jest tzw. „spłata rodzinna”, która obowiązuje, jeśli:

  • osoby, które wchodzą w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie maja prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego innego niż ten nabyty bądź wybudowany dzięki środkom z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;

  • powiększenie gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko nastąpiło podczas spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego,

  • umowa na gwarancję wkładu własnego nie została wypowiedziana przez żadną ze stron,

  • kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terenie Polski,

  • osobom, które wchodzą w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego lub mieszkania.

Ile zatem wynosi spłata rodzinna? Można o tym przeczytać na stronie rządowej:

[…] w miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego 60 tys. zł.

Jak więc widać na podstawie powyższej treści, w zależności od liczby narodzonych dzieci, rząd pomoże w spłacie kredytu dokładając 20 lub nawet 60 tys. zł.

Mieszkanie bez wkładu własnego – jak to wygląda w praktyce?

Młodzi ludzie często muszą przez wiele lat odkładać wszystkie oszczędności, by w ten sposób zgromadzić środki na niezbędny wkład własny, dzięki któremu bank zdecyduje się udzielić kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Celem opisywanej ustawy jest pominięcie etapu zbierania środków, w zamian czego kredytobiorca otrzyma specjalną gwarancję bankową od Banku Gospodarstwa Krajowego, który jest instytucją bankową należącą do skarbu państwa. Wynosi ona od 10 do 20% całej pożyczonej kwoty, przy czym nie może to być więcej niż 100 tys. zł.

Co ważne, bank nie daje tej sumy, ani nie obniża wartości kredytu do spłacania, a jedynie zaświadcza, że jeśli kredytobiorca będzie miał trudności ze spłatą kredytu, to zagwarantowaną kwotę pomoże spłacić państwo. W związku z czym, będzie trzeba liczyć się z wydłużonym okresem spłacania kredytu oraz większej kwoty przewidzianej na odsetki, niż gdyby kredytobiorca zaciągając zadłużenie wpłaciłby odłożone przez lata środki finansowe. Jak czytamy na stronie rządowej:

To rozwiązanie obejmie trzy grupy osób:

  • te, które chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie i szukają je na rynku pierwotnym,

  • te, które szukają mieszkania na rynku wtórnym, społecznym,

  • te, które chcą wybudować własny dom.

Jeśli weźmiemy pod uwagę wszystkie dane liczbowe zgromadzone w powyższym artykule, to łatwo można wyliczyć, że skoro gwarancja nie może wynieść więcej niż 20% wkładu własnego, czyli jednocześnie 100 tys. zł, to maksymalna kwota na zakup mieszkania i jego wyremontowanie wyniesie 500 tys. zł oraz 1 tys. zł prowizji dla banku BGK. Z powodu coraz wyższych cen nieruchomości, może wyniknąć spory problem ze znalezieniem wymarzonego mieszkania w takiej cenie i w konkretnym mieście.

Jeśli zaś przykładowo kredytobiorca odłożył przez ostatnie lata kwotę w wysokości np. 40 tys. zł, to może zakupić mieszkanie bez wkładu własnego już za 600 tys. zł. Wynika to z tego, że w takim przypadku będzie potrzebować 560 tys. zł kredytu, zaś do wymaganego przez bank wkładu w wysokości 20%, czyli 120 tys. zł będzie mu brakować 80 tys. zł. Taka kwota będzie jednocześnie większa niż wymagane 10% wydatku na mieszkanie (w tym przypadku minimum 60 tys. zł) i mniejsza niż maksymalna granica zakładająca 100 tys. zł. Prowizja dla banku BGK wyniesie w takiej sytuacji jedynie 800 zł.

Zmiany przepisów w zakresie kredytów hipotecznych, zawarte w Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz. U. 2021 r., poz. 2133), zaczną obowiązywać od 27 maja 2022 r.

Oceń artykuł
0/5 (0)