Czym jest służebność i jak i kiedy się ja ustanawia? Z tego tekstu dowiecie się, w jakim celu stosuje się służebność i jakie są jej rodzaje. Choć kojarzona do tej pory raczej ze środowiskiem wiejskim, służebność coraz częściej stosuje się na nieruchomościach również na terenach miejskich. Czym różnią się służebności gruntowe, osobiste i przesyłu?
Czym jest służebność?
Co to jest służebność i w jakim celu się ją ustanawia? Służebności to tzw. ograniczone prawa rzeczowe, obciążające nieruchomość. Ich rolą jest ograniczenie własności przez to, że obciążają cudzą nieruchomość, aby zwiększyć użyteczność innej nieruchomości lub zaspokojenia potrzeb innej niż właściciel osoby fizycznej.
Jakie rodzaje służebności wyróżniamy?
Wyróżniamy trzy podstawowe rodzaje służebności:
- gruntowe;
- osobiste;
- przesyłu.
Do tego służebności gruntowe i osobiste dzielą się na czynne oraz bierne.
Czym są służebności czynne?
Na czym polegają służebności czynne? Dzięki nim można korzystać w ograniczonym zakresie z cudzej nieruchomości, np. poprzez służebność drogi koniecznej, czy pobierania wody.
Na czym polegają służebności bierne?
Służebności bierne dzielimy z kolei na dwa rodzaje. W przypadku pierwszej polegają na zakazaniu właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością podejmowania określonych zachowań, do których byłby uprawniony, gdyby nie została ona nałożona. Przykładowo należą do nich np. zakaz budowy, czy prowadzenia upraw.
Druga odmiana służebności biernych może polegać na zakazie wykonywania określonych uprawnień, które przysługują właścicielowi względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Dotyczy to np. zakazu wykonywania uprawnień określonych w przepisach prawa sąsiedzkiego.
Co oznacza służebność gruntowa?
Treść służebności gruntowej została opisana w art. 285 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość (obciążona służebnością) można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem polegającym na tym, że:
- właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej;
- właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań;
- właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Czym jest służebność osobista?
Na jakiej podstawie ustanawiana jest służebność osobista? Opisuje to art. 296 Kodeksu cywilnego, przewidujący możliwość ustanawiania służebności tego typu, polegających na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.
Na czym polega więc różnica pomiędzy służebnościami gruntową a osobistą? W przypadku ustanowienia tej osobistej nieruchomość zostaje obciążona na rzecz określonej osoby, a nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej.
Służebność osobista wygasa najpóźniej wraz z momentem śmierci uprawnionego. Wygaśnie także wtedy obciążenie nieruchomości. Służebności osobiste stanowią bowiem rodzaj tych niezbywalnych i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inny podmiot.
Na czym polega służebność przesyłu?
Służebność przesyłu polega z kolei na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub którego własność one stanowią, prawem polegającym na tym, że może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Jak ustanowić służebność?
Jak ustanawia się służebność? Może ona powstać w wyniku:
- umowy;
- orzeczenia sądowego;
- decyzji administracyjnej;
- zasiedzenia.
Ustanowienie służebności poprzez umowę – jak się odbywa?
Najprostszym i zarazem najbardziej popularnym sposobem ustanowienia służebności jest umowa. Zgodnie z treścią art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego przynajmniej oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi tu przybrać formę aktu notarialnego. Co jednak ciekawe, forma oświadczenia drugiej strony umowy jest dowolna. Oznacza to, że ta strona może wyrazić ją nawet jedynie w formie dorozumianej.
Do tego, aby powstała służebność, niewymagany jest wpis do księgi wieczystej. Warto jednak pamiętać tu o tym, że przy jego braku prawo wynikające z tej służebności nie będzie podlegało ochronie w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Służebności powinny więc zostać wpisane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, a także w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej.
Co musi znaleźć się w umowie ustanowienia służebności?
Co powinno znaleźć się w treści umowy o ustanowienie służebności? Należy w niej określić:
- nieruchomość władnącą;
- nieruchomość obciążoną;
- treść służebności, czyli zakres uprawnień właściciela nieruchomości władnącej.
W umowie o ustanowienie służebności musi znaleźć się również wskazanie, czy została tu ona ustanowiona odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Jakie ryzyko podatkowe wiąże się z ustanowieniem służebności nieodpłatnie?
Przepisy dopuszczają możliwość ustanowienia służebności nieodpłatnie i jest to często wybierana jej forma. Należy tu jednak pamiętać także o ryzyku podatkowym, wynikającym z takiej konstrukcji umowy. Istnieje bowiem możliwość uznania nieodpłatnej umowy ustanawiającej służebność za nieodpłatne świadczenie podlegające opodatkowaniu.
SPRAWDŹ TEŻ: Podatek katastralny – co to jest? Czym różni się od podatku od nieruchomości?
Na czym polega sądowe ustanowienie służebności?
Co jednak w sytuacji, w której strony umowy mają problem z dojściem do porozumienia? W takich przypadkach pozostaje sądowe ustanowienie służebności. W tym trybie można dochodzić np. ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Służebność drogi koniecznej – na czym polega i jak jest ustanawiana?
Służebność drogi koniecznej to inaczej ustanowienie za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
Zgodnie z treścią art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego z żądaniem ustanowienia służebności tego typu może wystąpić właściciel nieruchomości pozbawionej takiego dostępu. Co mamy na myśli, mówiąc o nieodpowiednim dostępie? Może stanowić go np. zbyt wąska droga, lub wyjątkowo okrężna.
Art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego opisuje zasady przeprowadzenia drogi koniecznej, z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej. Droga konieczna ma także jak najmniej obciążać grunty, przez które zostanie poprowadzona.
Komu przysługuje roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej?
Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości. Mają do niego prawo także:
- użytkownicy wieczyści nieruchomości;
- posiadacze samoistni nieruchomości (tu jednak można ustanowić jedynie służebność osobistą).
Ustanowienie służebności drogi koniecznej można dokonać w formie umowy, lub za orzeczeniem sądu. Uzyskanie takiego orzeczenia będzie niezbędne w momencie, w którym niemożliwe jest umowne ustanowienie służebności.
Czym jest służebność mieszkania?
Choć służebność była do tej pory kojarzona raczej z terenami wiejskimi, coraz częściej stosuje się ją także w większych miastach. Czym zatem jest służebność mieszkania? Polega ona na uprawnieniu do korzystania z budynku lub jego części położonym na cudzej nieruchomości.
Strony w umowie określają zakres służebności. Uprawniony ze służebności mieszkania może zajmować zarówno cały budynek, jak i jego oznaczone pomieszczenie. Zakres korzystania musi jednak obejmować co najmniej jedną izbę mieszkalną.
Zgodnie z treścią art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego osoba, której przysługuje służebność, może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Kiedy najczęściej mamy do czynienia ze służebnością mieszkania?
W jakich przypadkach mamy najczęściej do czynienia ze służebnością mieszkania? Zazwyczaj jest ona ustanawiania w przypadku umów dożywocia. Dlaczego? Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczając mu wyżywienie, ubrania, mieszkania, światła i opału.
Zapewnienie mieszkania może więc przyjąć tu formę ustanowienia służebności mieszkania. Mający służebność mogą przyjąć na mieszkanie małżonka oraz małoletnie dzieci. Przyjęcie innych osób jest dopuszczalne pod warunkiem tego, że są one przez niego utrzymywane, lub niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Także dzieci, które zostały przyjęte na mieszkanie jako małoletnie, mogą nadal w nim pozostać już po uzyskaniu pełnoletniości.
Czy po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego rodzinie?
Dopuszczalne jest także zastrzeżenie w umowie o ustanowieniu służebności zapisu o tym, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego małżonkowi, dzieciom oraz rodzicom.
Jak można dokonać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności?
Czy istnieje możliwość zmiany treści służebności, lub sposobu jej wykonywania? Co do zasady możliwe jest to w przypadku tzw. służebności gruntowych. Rozszerzenia lub zawężenia jej zakresu można dokonać w umowie, zawieranej między właścicielem nieruchomości władnącej, a tym nieruchomości obciążonej służebnością gruntową.
Jeśli nie jest to jednak możliwe, np. ze względu na brak porozumienia między stronami umowy, zmiany treści służebności można wyjątkowo dokonać w przymusowym sądowym trybie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeśli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza. Jednak nie może tego żądać, gdy zmiana ta przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Czym jest „ważna potrzeba gospodarcza” w tym kontekście? Musi ona zostać oceniona poprzez pryzmat społeczno – gospodarczy przeznaczenia nieruchomości obciążonej. Tu musi znaleźć także swoje zastosowanie zasada, zgodnie z którą służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości władnącej – ile wynosi?
Ile ma wynieść wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości władnącej, związane ze zmianą treści służebności? Powinno ono być współmierne do stopnia ograniczeń, zastosowanych w stosunku do dotychczasowych uprawnień dla właściciela nieruchomości władnącej.
Wygaśnięcie służebności – kiedy następuje?
Czy i kiedy może nastąpić wygaśnięcie służebności? W przypadku tzw. służebności gruntowych nastąpi ono w momencie, w którym służebność nie będzie wykonywana przez okres 10 lat. Wyjątek stanowią tu sytuacje, w których treść służebności polega na tzw. obowiązku nieczynienia.
Wygaśnięcie służebności na mocy orzeczenia sądowego – w jakich przypadkach?
W jednostkowych przypadkach wygaśnięcie służebności może nastąpić również na mocy orzeczenia sądowego. Zgodnie z treścią art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Z kolei zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego zniesienia służebności można dokonać także za wynagrodzeniem jeśli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
Czy służebność osobista może wygasnąć?
Służebność osobista wygasa za to najpóźniej w momencie śmierci uprawnionego. Dzieje się tak dlatego, że służebności osobiste stanowią rodzaj tych niezbywalnych i niemożliwe jest przeniesienie uprawnień do ich wykonywania na inny podmiot.
