Początek lata nie przyniósł oczekiwanego ożywienia na rynku mieszkaniowym. W czerwcu 2025 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach Polski spadła o 18 procent względem maja. I choć niektórzy inwestorzy mogą próbować tłumaczyć sytuację sezonowością lub brakiem programów wsparcia, to dane mówią same za siebie — rynek znalazł się w fazie niepewności, którą trudno ignorować.
Sprzedaż mieszkań w odwrocie – wyjątkiem Kraków
W czerwcu nabywców znalazło zaledwie 3057 mieszkań, czyli znacznie mniej niż miesiąc wcześniej. W skali całego kwartału również nie było lepiej — spadek sprzedaży wyniósł około 10 procent. Największy regres odnotowano w Katowicach, gdzie transakcji było o 22 procent mniej niż w maju. W dalszej kolejności uplasowały się Wrocław, Łódź i Trójmiasto — tam spadki oscylowały w granicach 10–12 procent. Mniej dotkliwe zmiany dotyczyły Warszawy i Poznania — około 6–8 procent w dół.
Z tej niejednoznacznej panoramy wyraźnie odstaje Kraków, który jako jedyny zanotował wzrost sprzedaży. W pierwszym półroczu sprzedano tam 2,9 tysiąca mieszkań, co oznacza 12-procentowy wzrost rok do roku. Tyle że — w kontekście wcześniejszych lat, kiedy to sprzedawało się niemal 5,5 tysiąca lokali w ciągu półrocza — to wciąż liczba daleka od rekordów. Ciekawostką jest tu gwałtowny wzrost dostępnych mieszkań: z niespełna 5 tysięcy do blisko 10 tysięcy w ciągu roku. Krakowski rynek najpierw cierpiał na niedobór oferty — teraz reaguje podażą, która wreszcie pozwala kupującym na wybór.
Ceny stabilne, ale inwestorzy ostrożni
Mimo wyraźnego ochłodzenia rynku sprzedażowego, ceny ofertowe mieszkań nie uległy drastycznym zmianom. W ujęciu miesięcznym największy spadek cen zanotowano w Warszawie (o 0,7 proc.) i we Wrocławiu (o 0,6 proc.). Średnie stawki za metr kwadratowy wyniosły tam odpowiednio 17 547 zł i 13 977 zł. Najwyższy wzrost cen odnotowano w Łodzi — o 0,9 proc., do poziomu 11 456 zł/m².
Roczne zmiany pokazują jednak zupełnie inne napięcia: Wrocław jako jedyny odnotował spadek cen rok do roku — o 1,9 proc., podczas gdy Trójmiasto zyskało aż 10,1 proc., co przekłada się na średnią cenę 15 745 zł za metr kwadratowy. Te dane mogą sugerować, że korekta nie dotyczy całego rynku w równym stopniu, a inwestorzy selektywnie oceniają potencjał poszczególnych lokalizacji. Może to być symptom trwającego przegrupowania sił — mniej popytu ogółem, ale większe zainteresowanie w wybranych miastach lub segmentach.
Rekordowa oferta i niska aktywność inwestycyjna
Na koniec czerwca w sprzedaży pozostawało ponad 62,1 tysiąca mieszkań — porównywalnie do maja, ale aż o 30 procent więcej niż rok wcześniej. To historycznie wysoki poziom, który w warunkach ograniczonego popytu może sygnalizować nadprodukcję lub — z perspektywy nabywcy — bardzo korzystny moment do negocjacji.
Z drugiej strony pojawia się niepokojący trend: malejąca liczba nowych inwestycji. W czerwcu najwięcej nowych ofert trafiło do sprzedaży w Warszawie (736) i Trójmieście (611), ale w Krakowie było to zaledwie 131 mieszkań, a w Poznaniu jedynie 41 — to jeden z najniższych wyników w historii tego miasta. Nawet jeśli kwartalne i półroczne statystyki pokazują większą aktywność deweloperów, to czerwcowy przestój trudno uznać za drobną fluktuację.
Ktoś mógłby zapytać, czy mamy do czynienia z korektą, czy raczej z początkiem szerszego trendu. Sygnały są sprzeczne — podaż rośnie, popyt spada, a ceny trzymają się kurczowo aktualnych poziomów. W takiej sytuacji rynek przypomina grę w przeczekanie: deweloperzy nie chcą przeceniać mieszkań, klienci nie chcą kupować bez bodźców. Brak programów wsparcia zakupów mieszkań dodatkowo pogłębia ten stan zawieszenia. To już nie tylko kwestia statystyk — to kwestia zaufania.
Źródło: next.gazeta.pl