{"id":50388,"date":"2024-08-13T22:07:01","date_gmt":"2024-08-13T20:07:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gowork.pl\/blog\/?p=50388"},"modified":"2024-08-13T22:07:04","modified_gmt":"2024-08-13T20:07:04","slug":"39-umowa-najmu-okazjonalnego-co-powinna-zawierac-co-wyroznia-umowe-najmu-okazjonalnego","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gowork.pl\/blog\/39-umowa-najmu-okazjonalnego-co-powinna-zawierac-co-wyroznia-umowe-najmu-okazjonalnego\/","title":{"rendered":"Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawiera\u0107? Co wyr\u00f3\u017cnia umow\u0119 najmu okazjonalnego?"},"content":{"rendered":"\n

Najem okazjonalny w swoim g\u0142\u00f3wnym za\u0142o\u017ceniu zabezpiecza prawa wynajmuj\u0105cego, chroni\u0105c go przed nieuczciwymi lokatorami. Z drugiej strony najemca dobrowolnie zgadza si\u0119 na tak\u0105 form\u0119, je\u015bli zale\u017cy mu na d\u0142u\u017cszym u\u017cytkowaniu nieruchomo\u015bci. Podstaw\u0105 dzia\u0142a\u0144 w tym zakresie jest umowa najmu okazjonalnego. Sprawdzamy, co powinien zawiera\u0107 taki dokument.<\/strong><\/p>\n

\"umowa<\/p>\n

Umowa najmu okazjonalnego, jak ka\u017cda umowa zawierana mi\u0119dzy dwoma stronami powinna obejmowa\u0107 wszystkie niezb\u0119dne informacje zar\u00f3wno dla wynajmuj\u0105cego, jak i przysz\u0142ego lokatora. Wszelkie nie\u015bcis\u0142o\u015bci powinny by\u0107 r\u00f3wnie\u017c na bie\u017c\u0105co wyja\u015bniane, aby unikn\u0105\u0107 p\u00f3\u017aniejszych roszcze\u0144, kt\u00f3rych fina\u0142 m\u00f3g\u0142by zako\u0144czy\u0107 si\u0119 w s\u0105dzie. Czym charakteryzuje si\u0119 umowa najmu okazjonalnego? Jakie elementy powinny by\u0107 w niej zawarte? Co na temat umowy najmu okazjonalnego lokalu m\u00f3wi\u0105 przepisy?<\/p>\n

Najem okazjonalny – co to jest?<\/strong><\/h2>\n

Najem okazjonalny<\/a> jest sposobem na udost\u0119pnienie danego lokalu mieszkalnego przysz\u0142emu lokatorowi, jednak z zastrze\u017ceniem okre\u015blonych w prawie przepis\u00f3w. A wymagaj\u0105 one za\u0142atwienia kilku dodatkowych formalno\u015bci. Z jednej strony regulacje w zakresie wynajmowania lokali maj\u0105 zabezpieczy\u0107 w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci przed problemami dotycz\u0105cymi op\u0142aty czynszu, czy opuszczenia lokalu. Z drugiej, przysz\u0142y lokator, podpisuj\u0105c umow\u0119, udowadnia drugiej stronie swoje uczciwe zamiary.<\/p>\n

Co wi\u0119cej, na najem okazjonalny mo\u017ce sobie pozwoli\u0107 jedynie osoba prywatna, a wi\u0119c umowy nie b\u0119dzie podpisywa\u0142 przedsi\u0119biorca, kt\u00f3ry prowadzi zwi\u0105zany z tym biznes<\/a>.<\/p>\n

Umowa najmu okazjonalnego<\/strong><\/h2>\n

Przepisy zwi\u0105zane z najmem okazjonalnym i umow\u0105 najmu okazjonalnego zawarte s\u0105 w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator\u00f3w<\/a>, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.<\/p>\n

Wed\u0142ug przepis\u00f3w umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest mo\u017cliwa w sytuacji, gdy w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105cy osob\u0105 fizyczn\u0105, nie prowadzi dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali<\/strong>.<\/p>\n

Zastrze\u017ceniem w umowie najmu okazjonalnego jest wskazanie, \u017ce jest ona zawarta na czas okre\u015blony, jednak nie d\u0142u\u017cszy ni\u017c 10 lat. Co wi\u0119cej, umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagaj\u0105 formy pisemnej pod rygorem niewa\u017cno\u015bci.<\/p>\n

Umowa najmu okazjonalnego a zwyk\u0142a umowa najmu<\/strong><\/h3>\n

Por\u00f3wnuj\u0105c umow\u0119 najmu okazjonalnego do zwyk\u0142ej umowy najmu, najwa\u017cniejsz\u0105 kwesti\u0105 okazuj\u0105 si\u0119 wi\u0119ksze prawa wynajmuj\u0105cego. Czego one dotycz\u0105? W przypadku zwyk\u0142ego najmu w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci ma mniejsze mo\u017cliwo\u015bci eksmisji uci\u0105\u017cliwego lokatora ze wzgl\u0119du na przepisy o ich ochronie<\/strong>. Z kolei w umowie najmu okazjonalnego lokalu najemca musi wskaza\u0107 alternatywne miejsce zamieszkania, kt\u00f3re nieco u\u0142atwia realizacj\u0119 procedury eksmisji w razie pojawiaj\u0105cych si\u0119 problem\u00f3w.<\/p>\n

Co powinna zawiera\u0107 umowa najmu okazjonalnego lokalu?<\/strong><\/h2>\n

Poszczeg\u00f3lne elementy umowy najmu okazjonalnego s\u0105 bardzo wa\u017cne, aby zachowa\u0107 istot\u0119 tej formy udost\u0119pniania lokalu mieszkalnego. Zatem co taki dokument musi zawiera\u0107? Poni\u017cej przedstawiamy niezb\u0119dne informacje.<\/p>\n

1. Strony umowy<\/strong><\/h3>\n

Jak w ka\u017cdej umowie nale\u017cy wskaza\u0107 strony, kt\u00f3re decyduj\u0105 si\u0119 na podpisanie dokumentu. W przypadku najmu okazjonalnego jedn\u0105 z nich jest wynajmuj\u0105cy, a wi\u0119c osoba fizyczna nieprowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej<\/a> w zakresie wynajmowania lokali, kt\u00f3ra jest w\u0142a\u015bcicielem danej nieruchomo\u015bci. Drug\u0105 stron\u0105 umowy jest r\u00f3wnie\u017c osoba fizyczna wynajmuj\u0105ca nieruchomo\u015b\u0107 do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.<\/p>\n

2. Przedmiot umowy<\/strong><\/h3>\n

Je\u015bli chodzi o przedmiot umowy najmu okazjonalnego, jest nim lokal mieszkalny. Musi by\u0107 on udost\u0119pniony wy\u0142\u0105cznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W tej sekcji potrzebne b\u0119d\u0105 dok\u0142adne informacje o nieruchomo\u015bci<\/strong>. Chodzi nie tylko o rozmiar (ilo\u015b\u0107 i rodzaj pomieszcze\u0144), ale te\u017c ewentualne wyposa\u017cenie i og\u00f3lny stan lokalu wraz z wszelkimi wadami.<\/p>\n

3. Czas obowi\u0105zywania umowy<\/strong><\/h3>\n

Jak wskazano w przepisach, umow\u0119 najmu okazjonalnego zawiera si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na czas okre\u015blony. Jej maksymalny okres przypada na 10 lat. Po tym czasie istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 przed\u0142u\u017cenia wynajmu. Z drugiej strony w umowie nie powinien pojawi\u0107 si\u0119 warunek o automatycznym przed\u0142u\u017ceniu najmu dla danego lokatora.<\/p>\n

4. Dodatkowe informacje<\/strong><\/h3>\n

W umowie najmu okazjonalnego musz\u0105 pojawi\u0107 si\u0119 szczeg\u00f3\u0142owe informacje dotycz\u0105ce kwestii takich jak czynsz, czy kaucja. Wszelkie zmiany dotycz\u0105ce przyk\u0142adowo op\u0142acania czynszu musz\u0105 by\u0107 dokonywane pisemnie. W przeciwnym wypadku nie maj\u0105 one mocy prawnej.<\/p>\n

\n

Sprawd\u017a te\u017c: Wynajem mieszkania na dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 \u2013 jak to zrobi\u0107? Czy czynsz mo\u017cna wrzuci\u0107 w koszty?<\/a><\/p>\n

\n

Umowa najmu okazjonalnego a czynsz<\/strong><\/h2>\n

W tre\u015bci umowy najmu okazjonalnego koniecznie powinna pojawi\u0107 si\u0119 informacja dotycz\u0105ca wysoko\u015bci czynszu, a tak\u017ce warunk\u00f3w jego podwy\u017cszania. Tylko na tej podstawie w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce dokonywa\u0107 zmian w nale\u017cnej kwocie. Niezb\u0119dny jest tak\u017ce zapis dotycz\u0105cy terminu p\u0142atno\u015bci czynszu i formy jego przekazywania<\/strong>.<\/p>\n

Jak wskazano w art. 19c., z tytu\u0142u najmu okazjonalnego lokalu, opr\u00f3cz czynszu, w\u0142a\u015bciciel pobiera jedynie op\u0142aty niezale\u017cne od w\u0142a\u015bciciela, chyba \u017ce umowa stanowi inaczej. Dotyczy to przyk\u0142adowo kwot niezb\u0119dnych do uregulowania nale\u017cno\u015bci za media, a wi\u0119c pr\u0105d, wod\u0119, gaz, czy Internet.<\/p>\n

Umowa najmu okazjonalnego a kaucja<\/strong><\/h2>\n

Zgodnie z przepisami podpisanie umowy najmu okazjonalnego lokalu mo\u017ce by\u0107 uzale\u017cnione od wp\u0142acenia przez najemc\u0119 kaucji. Ma ona zabezpieczy\u0107 pokrycie nale\u017cno\u015bci z tytu\u0142u najmu okazjonalnego lokalu przys\u0142uguj\u0105cych w\u0142a\u015bcicielowi w dniu opr\u00f3\u017cnienia lokalu oraz ewentualnych koszt\u00f3w egzekucji obowi\u0105zku opr\u00f3\u017cnienia lokalu. Chodzi o zaleg\u0142o\u015bci, kt\u00f3re mog\u0142yby si\u0119 pojawi\u0107 w p\u0142atno\u015bciach czynszu lub koszty zwi\u0105zane z napraw\u0105 uszkodze\u0144 spowodowanych przez najemc\u0119.<\/p>\n

Kaucja nie mo\u017ce przekracza\u0107 sze\u015bciokrotno\u015bci miesi\u0119cznego czynszu za dany lokal, obliczonego wed\u0142ug stawki czynszu obowi\u0105zuj\u0105cej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu<\/strong>. W\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci nie mo\u017ce wi\u0119c narzu\u0107 kwoty, kt\u00f3ra b\u0119dzie przewy\u017csza\u0107 ten warunek. Kolejny przepis wskazuje, \u017ce kaucja podlega zwrotowi w ci\u0105gu miesi\u0105ca od dnia opr\u00f3\u017cnienia lokalu, po potr\u0105ceniu nale\u017cno\u015bci w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n

Za\u0142\u0105czniki do umowy najmu okazjonalnego<\/strong><\/h2>\n

W art. 19a ust. 2 wskazano r\u00f3wnie\u017c specjalne o\u015bwiadczenia, kt\u00f3re wraz z umow\u0105 najmu okazjonalnego lokalu s\u0105 wymaganymi formalno\u015bciami w ca\u0142ym procesie<\/strong>. Jest to:<\/p>\n

1) o\u015bwiadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w kt\u00f3rym najemca podda\u0142 si\u0119 egzekucji i zobowi\u0105za\u0142 si\u0119 do opr\u00f3\u017cnienia i wydania lokalu u\u017cywanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w \u017c\u0105daniu;<\/p>\n

2) wskazanie przez najemc\u0119 innego lokalu, w kt\u00f3rym b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 zamieszka\u0107 w przypadku wykonania egzekucji obowi\u0105zku opr\u00f3\u017cnienia lokalu;<\/p>\n

3) o\u015bwiadczenie w\u0142a\u015bciciela lokalu lub osoby posiadaj\u0105cej tytu\u0142 prawny do lokalu o wyra\u017ceniu zgody na zamieszkanie najemcy i os\u00f3b z nim zamieszkuj\u0105cych w lokalu wskazanym w o\u015bwiadczeniu; na \u017c\u0105danie wynajmuj\u0105cego za\u0142\u0105cza si\u0119 o\u015bwiadczenie z podpisem notarialnie po\u015bwiadczonym.<\/p>\n

Wskazano tak\u017ce, \u017ce w razie utraty mo\u017cliwo\u015bci zamieszkania we wskazanym lokalu zast\u0119pczym najemca jest obowi\u0105zany w terminie 21 dni od dnia powzi\u0119cia wiadomo\u015bci o tym zdarzeniu wskaza\u0107 inny lokal, w kt\u00f3rym m\u00f3g\u0142by zamieszka\u0107 w przypadku wykonania egzekucji obowi\u0105zku opr\u00f3\u017cnienia lokalu, a nast\u0119pnie przedstawi\u0107 o\u015bwiadczenie pod rygorem wypowiedzenia umowy.<\/p>\n

Zg\u0142oszenie umowy najmu okazjonalnego do urz\u0119du skarbowego<\/strong><\/h2>\n

W\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci zg\u0142asza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urz\u0119du skarbowego w\u0142a\u015bciwemu ze wzgl\u0119du na jego miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpocz\u0119cia najmu. Zgodnie z aktualnymi przepisami od najmu obowi\u0105zuje podatnika jednolita forma opodatkowania w postaci rycza\u0142tu od przychod\u00f3w ewidencjonowanych<\/a>. Na \u017c\u0105danie najemcy w\u0142a\u015bciciel musi przedstawi\u0107 takie potwierdzenie zg\u0142oszenia do urz\u0119du skarbowego<\/strong>.<\/p>\n

Je\u015bli umowa najmu lokalu mieszkalnego nie zostanie zg\u0142oszona do urz\u0119du skarbowego, w\u0142a\u015bciciel traci swoje przywileje wynikaj\u0105ce z jej zapis\u00f3w. Umowa najmu okazjonalnego b\u0119dzie zatem uznawana za zwyk\u0142\u0105 umow\u0119 najmu.<\/p>\n

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego<\/strong><\/h2>\n

Art. 19d. dok\u0142adnie wskazuje, \u017ce umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po up\u0142ywie czasu, na jaki by\u0142a zawarta. Mo\u017ce te\u017c ulec rozwi\u0105zaniu po up\u0142ywie okresu wypowiedzenia tej umowy. A co w przypadku, gdy pojawiaj\u0105 si\u0119 problemy z lokatorem, kt\u00f3ry dalej pozostaje w nieruchomo\u015bci? W takiej sytuacji po wyga\u015bni\u0119ciu lub rozwi\u0105zaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu<\/a>, je\u017celi najemca dobrowolnie nie opr\u00f3\u017cni\u0142 lokalu, w\u0142a\u015bciciel dor\u0119cza najemcy \u017c\u0105danie opr\u00f3\u017cnienia lokalu, sporz\u0105dzone na pi\u015bmie opatrzonym urz\u0119dowo po\u015bwiadczonym podpisem w\u0142a\u015bciciela. Co zawiera takie pismo? Tutaj przepisy wymieniaj\u0105:<\/p>\n

1) oznaczenie w\u0142a\u015bciciela oraz najemcy, kt\u00f3rego \u017c\u0105danie dotyczy;<\/p>\n

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczyn\u0119 ustania stosunku z niej wynikaj\u0105cego;<\/p>\n

3) termin, nie kr\u00f3tszy ni\u017c 7 dni od dnia dor\u0119czenia \u017c\u0105dania najemcy, w kt\u00f3rym najemca i osoby z nim zamieszkuj\u0105ce maj\u0105 opr\u00f3\u017cni\u0107 lokal.<\/p>\n

W razie up\u0142ywu terminu i braku efekt\u00f3w w\u0142a\u015bciciel sk\u0142ada do s\u0105du wniosek o nadanie klauzuli wykonalno\u015bci aktowi notarialnemu. Powinien r\u00f3wnie\u017c do niego do\u0142\u0105czy\u0107:<\/p>\n

1) \u017c\u0105danie opr\u00f3\u017cnienia lokalu wraz z dowodem jego dor\u0119czenia najemcy albo dowodem wys\u0142ania go przesy\u0142k\u0105 polecon\u0105;<\/p>\n

2) dokument potwierdzaj\u0105cy przys\u0142uguj\u0105cy w\u0142a\u015bcicielowi tytu\u0142 prawny do lokalu, kt\u00f3rego opr\u00f3\u017cnienia dotyczy \u017c\u0105danie w\u0142a\u015bciciela;<\/p>\n

3) potwierdzenie zg\u0142oszenia umowy najmu okazjonalnego do urz\u0119du skarbowego.<\/p>\n

W\u0142a\u015bciciel lokalu mo\u017ce wypowiedzie\u0107 na pi\u015bmie umow\u0119 najmu okazjonalnego lokalu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia r\u00f3wnie\u017c wtedy, gdy w razie utraty mo\u017cliwo\u015bci zamieszkania w lokalu najemca w terminie 21 dni od dnia powzi\u0119cia wiadomo\u015bci o tym zdarzeniu nie wska\u017ce innego lokalu, w kt\u00f3rym m\u00f3g\u0142by zamieszka\u0107 w przypadku wykonania egzekucji obowi\u0105zku opr\u00f3\u017cnienia lokalu.<\/p>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o zdj\u0119\u0107:<\/em><\/p>\n